戸建賃貸で儲けるオーナーの買取方法とは？
不動産投資の方法には賃貸や売買で儲ける方法がありますけれども、
公務員や会社員が手がけやすいのは
分譲マンションへの投資であるかもしれません。
マンションへの投資と比較すると、
ややマイナーな賃貸物件の運用方法として、
「一戸建て住宅」を賃貸にした戸建賃貸（＝戸建投資）という
方法があります。
分譲マンションへ一戸ずつ投資するように、
一軒家を丁寧に買取して賃貸物件として運用するので、
マンション1棟にまとめて資金を投資するよりも
リスクが分散できるメリットもあります。
実際に、セミプロ級の会社員や
不動産のプロが一戸建てを買取して、
戸建賃貸として儲けているオーナーがやっている、
物件の仕入れ方法について紹介します。
一戸建て住宅を賃貸する戸建投資は儲かるのか？
戸建賃貸が儲かるかどうかと言えば、
どのような物件を購入するのか
どんな値段で購入するのかなどによって
儲かるかどうかが決まってしまうといっても
よいかもしれません。
例えば、精神的瑕疵がある物件では、
相場よりかなり安く買取ることはできますけれども、
賃貸にするときには、家賃を安くしても借りたいという人は
非常に少ないので賃貸には不向きです。
あくまでも、精神的瑕疵もなく、
物件の状態からしても大きな欠陥もないのに、
売却価格だけが相場よりも安くなっているものに注目して
買取るスタンスが必要です。
買取価格が厳しいほど、損失を出してしまうリスクが減って、
儲かる可能性が高まります。
戸建賃貸は売却することを想定した買取を
戸建賃貸のメリットは売却が簡単であることです。
所有する賃貸戸建を年金代わりに生涯保有する場合もあるでしょうけれども、
情況によっては売却して
一旦換金しやすいのが戸建投資の特徴です。
売却しやすい一戸建てというのは
立地がいいという単純なものではなく、
仮に立地が悪くても
間取りが若夫婦にニーズが有る
4LDKタイプであるとか
築年数が古すぎない
といったことも大切になります。
中古住宅を買取してリフォームなどを加えて
賃貸せずにすぐに転売する業者は
カチタス、ケイアイスター不動産、イーグランドなどのように、
収益力があるので東証一部に上場しています。
これらの企業のように、買取がシビアであれば、
すぐに転売して利益がでます。
転売では利益が出せないけれども、
賃貸で利益を出すという考え方は
仕入れの段階で失敗しているといえるでしょう。
買取した中古物件をすぐに転売しないで、
賃貸戸建として賃料収入をあげて
退去したタイミングで転売すれば
売却益も出るくらいの相場よりも安い価格での
買取が必要です。
儲かるオーナーになるための戸建賃貸物件の探し方とは？
戸建賃貸にするような物件を仕入れるには不動産会社の仲介が
基本的にはメインになるはずです。
アットホーム、ホームズ、いえらぶなど、
不動産検索サイトで
偶然にも格安物件が見つかる場合もありますけれども、
格安物件は長期間掲載されることはなく、
すぐに買手がついてしまいます。
検索サイトでこれはと思ったものはすぐに連絡をして
内覧の段取りをとりましょう。
土日よりも平日に動けるほうが会社員などとの競合も避けられますし、
早くタイムリーに割安でお買い得な物件を獲得する秘訣です。
不動産検索サイトだけではだめ。大手不動産会社のHPは要チェックな理由は？
不動産会社が持っている情報は基本的には業者間で情報をやり取りする
レインズに情報が公開されています。
レインズに公開と同時に、自社HPへの掲載もスタートしていきます。
アットホームやホームズ、オウチーノなどの
検索サイトに100％公開されるとは限りません。
中小零細企業も多くの物件情報を持って入るものの、
ほとんどの物件情報は、大手不動産会社に
集まってくると考えてもいいでしょう。
その意味では、大手不動産会社（三井のリハウスや東急リバブルなど）のHPは
確実にチェックしておきましょう。
大手不動産会社にはすでに入居者がついている戸建賃貸物件の
オーナーチェンジ物件もある点が
中小の不動産会社との情報力の差でもあります。
また、大手不動産会社には営業マンが多く在籍しますが、
不動産投資に精通している営業マンから
定期的に新着物件の情報を受けられる体制を整えることが大切です。
大手不動産会社のサイトには多くの物件情報があるというだけではなく、
中小よりも住み替えの顧客が多い点に注目です。
住替えとは今の持ち家を売却して別の物件を購入するような
引っ越しをするケースです。
購入する物件が決まっているときなどは、
今住んでいる物件をどうしても
売却しなければならないという
タイムリミットがつきます。
また、住宅ローンを２重に組むことを
解消するために、
相場よりも安く売却してしまうケースもあります。
以上のような意味でも、不動産投資家は大手不動産会社のサイトは
チェックするようにしましょう。
競売物件の入札も検討する
会社員や公務員が競売物件を落札するのはやや難度が高いかもしれません。
ただし、競売は慣れると安く買取ることができるツールに
することができます。
競売の本
BIT（不動産競売物件情報サイト）で
公開されている物件情報を
3点セットからしっかりと読み込んでみましょう。
意外にも、リスクは限定されていることわかります。
参考記事⇒競売物件の内覧できないデメリットを解消する簡単な方法とは？
競売にに似ている市町村の公売では、強制執行の手続が
できないので、明け渡しについてはリスクがあります。
基本は競売の方が安心感があります。
買取後のリフォームはコスト重視で
買取後にリフォームを安く仕上げることも重要な仕事です。
折角、買取を安くできたとしても、
ハウスクリーニングやリフォームが高くついたら意味がありません。
ある程度、予算は決めておいて、
何社かの業者からの見積もりをとることを
おすすめします。
参考サイト⇒イエコマ 
戸建賃貸は田舎でもニーズがあり、土地が安い点でオーナーにメリットが有る
賃貸マンションや賃貸アパートは駅からの距離など
生活の利便性が高いことが前提です。
しかし、駐車場付きの戸建賃貸であれば駅から離れた郊外でも
成り立ちます。
田舎では車での通勤が前提になっていたりするので、
土地の値段が安い田舎でも戸建賃貸は
買取価格が安く抑えられるので、
大家さんにはメリットがあります。
田舎で収益物件で儲けるオーナーは新築戸建にも投資をする
ある程度の戸数を運営して不動産投資が軌道に乗ってくると、
月収で500万円以上もの家賃収入を計上する
専業オーナーも存在します。
しかも都会ではなく、人口が5万人程度の田舎でも
年１億円の家賃を獲得する強者がいます。
家賃収入を増やす方法として中古物件の仕入れに力を入れる他に、
安く土地を購入して、
新築の戸建を建築する手法で
戸数を延ばすやり方も採用しています。
太陽光発電の用地としても成り立ちそうなくらいの
価格で土地を仕入れて、
３KDLタイプの平屋住宅を建築するような
スタンスです。
大きな土地ではなくても、住宅一軒分の土地を仕入れて
新築で勝負する方法もあるということです。
また、建売業者の建売が投げ売りされてる時には
建売を買ってしまうという方法もありですね。
参考記事⇒アイダ設計の建売の評判や口コミは？安い価格重視の投資家が購入！
