築浅物件は売却理由によって価格交渉幅に違いが！具体例で説明

家の売買が成立するということは、

買いたい人がいると同時に、

売りたい人がいということになります。

 

同じ家をみて、買いたい、魅力的だと感じる人が買主であり、

家をお金に買えてしまいたいと考えているのが売主です。

 

家を売るということは売却する動機があるはずで、

売却理由が存在しています。

 

特に人気があるのは築年数が浅い中古物件ですけれども、

築浅物件を手放す側の売却理由は

ワケアリなものが多いのが実情です。

 

築浅物件が売りに出てくるメカニズム、

所有者の売却の動機、理由を事前に知っておくことで、

 

購入時の価格交渉幅にも差が出てきます。

 

どんな理由があってまだ新しい物件を売却することになっているのかを

確認していきましょう。

 

築年数が浅い物件が築浅物件？

築浅物件の定義は特にはないはずです。

 

築3年であれば、間違いなく築浅でしょうし、

人によっては築１０年未満であれば、築浅と感じたり

表現したりする人がいるはずです。

 

新築と表現できるのは築後１年未満の物件でかつ未使用の物件であると

定義されています。

 

反面、中古物件になったもので築浅と表示できる範囲などは決められていません。

 

 

新築を購入して入居後、１０年未満の物件を売却することになったようなケースについて、

どんな場合があるのかを確認していきましょう。

 

築浅物件の売主が不動産業者の場合は価格交渉は難しい？

築浅物件の売却理由はそれぞれで、

前所有者のワケアリな人生ドラマが反映されていることが多いです。

 

業者が再販する築浅物件

築浅物件で多いのが、業者が買取して再販しているような場合です。

 

不動産業者は一般のエンドユーザーから直接買い取りした物件を

クリーニングのみか、一部リフォームをしたりすることで、

 

前所有者の生活感を全く無くした上で再販します。

 

業者が売却する理由はビジネスとして再販ビジネスをしているからというだけです。

 

しかし、業者が買い取ることになった経緯には、

業者に売却をした前所有者の売却理由が存在します。

 

競売で業者が落札した場合

業者が競売で落札した築浅物件の場合は、売却理由ははっきりと見えてきません。

 

どうして、前所有者は家を手放すことになったのかを質問しても、

「競売になった」ということだけしかわからないのが現実です。

 

競売になる理由には、住宅ローンなど金融機関からの借り入れが返済できなくなったために、

競売にかけられるというのが一番多いです。

 

税務署など税金の未払いが原因で競売になる場合もありますけれども、

金銭的な問題で差押登記がなされて、

 

競売になるという流れは同じです。

 

どんな理由で競売になったとしても安く落札できたのは不動産業者であって

リフォームなどを施されて再販された物件になると

逆に付加価値がついて価格は高く設定される傾向にあります。

 

業者は利益追求が目的ですので、

価格交渉はやりづらいといえるでしょう。

 

（長期間売れ残った場合は別）

 

 

 

競売でなくエンドユーザーから直接買取った築浅物件の場合は？

業者が築浅物件を競売ではなく直接エンドユーザーから買取って

再販するケースもあります。

 

基本的に仲介で売却するほうが高く売れるはずなのですけれども、

業者に買取ってもらったほうがいいと判断して

買取を選んだ結果です。

 

 

競売と同様に一般の人から直接、買取したケースでも

業者は再販して買取した価格とリフォームなどの必要経費の合計よりも

高く売れることで利益を追求します。

 

売り主が不動産業者ですし、きれいにリフォームされて物件の価値が高めて

強気で販売しますので、価格交渉は一般の人からすると難しいのが

現状です。

 

仲介物件の築浅なら価格交渉幅が大きい場合も

 

 

一般的に不動産業者が売主の物件ではない場合は、

仲介物件ということになります。

 

仲介物件の売り主の中には、

家が築浅で高く売れそうなのに

 

安くてもいいから早く売却したいと考えてしまう

動機がある場合があります。

 

或いは、物件を取得した経緯から、

高く売るのが目的ではない人たちもいます。

 

具体的な事例としては、

 

• 相続した物件（自分が買ったものではない）
• 離婚で売りたくなった（任意売却の場合もある）
• 買い替えをするために安くてもいいから早く売りたい
• 住宅ローン破綻（任意売却）

などのケースが多いです。

 

相続物件が安くなりやすい理由

相続した物件というのは、いろいろありますけれども、

例えば、父親が築５年程度の物件に一人暮らしで住んでいたのが、

 

なくなってしまい子供が住む予定がないので、

売却するような場合です。

 

相続人は苦労して家を購入したわけではないので、

安く売却してしまう時に心の痛みがありません。

 

或いは、子供が購入したばかりの住宅を親が相続する場合、

子供の死に関連する住宅はいやな思い出になるので、

早めに処分したいという気持ちを持つ人もいます。

 

離婚で売却する場合は価格交渉しやすい理由

 

離婚してしまう場合も、一緒に暮らしたマイホームは

見るのも嫌な気持ちになっている場合もあります。

 

離婚を成立させる過程で財産分与などの関係で

マンションや戸建ての持ち家を売却する必要があります。

 

結果的に離婚の場合は、心理的にお金を優先するというよりは、早く手放すことを

優先する傾向があります。

（※ローンが破綻している場合も離婚に結びつきやすい）

 

売却理由が「住み替え」も価格交渉がしやすい場合がある

「買い替え」「住み替え」のために今の持ち家を売却する時には、

住宅ローンを２重に組めないために、

「住宅ローンが完済できればいい」と考えたり、

 

ローンの残債よりも安く売ってしまったとしても、

住み替え先のローンに返しきれなかったローンを上乗せしてしまうという方法が

あるので持ち家を安く売り急ぐ場合もあります。

 

購入する物件には購入代金全額を支払うタイムリミットがあるために、

どうしても、今まで住んでいた持ち家を

安くても売ってしまう場合があるというわけです。

 

任意売却もある程度は価格交渉可能

住宅ローン破綻については、競売になる手前の段階です。

 

任意売却の場合は、破産管財人の弁護士が売主の場合もありますし、

売主はローン破綻した本人の場合もあります。

 

いずれにしても債権回収会社が主導する形で

仲介業者が売却をすすめていきます。

 

債権回収会社は競売になるよりは高く売ろうとうしますけれども、

通常の相場よりは安めに売りに出ていることが多いです。

 

そして、価格交渉は当初売り出し価格の１０％程度であれば

可能性はあります。

 

ただし、残債が非常に少ない任意売却もあります。

 

その場合は価格交渉幅に制限は特にないと

考えられます。

 

 

 

仲介で一般の人が築浅物件を売却するその他の理由とは？

 

業者買取ではなく、仲介で売却できるということは、ある程度余裕があることの

あらわれですから、先程説明した

• 相続
• 離婚
• 住み替え
• 任意売却

といったワケアリの売却理由ばかりとは限りません。

 

築浅の物件を売却する理由としては、

• 転勤
• 親の介護
• 想定外のことが起きた

 

などで売却することもあります。

 

参考記事⇒T字路の突き当りの家の風水が原因で海老蔵と麻央が引っ越し？

 

転勤が売却理由の場合

大企業に勤務する場合は、転勤が前提となって働いているはずです。

 

 

転勤になってもいいように駅近のマンションを新築で購入して、

賃貸もできるように考えて購入したはずなのに、

 

いざ、購入後１年後に転勤を命じられると、

冷静に住宅ローンの支払いを家賃で支払っていけばいいとは

判断できないものです。

 

結果的に、築１年のマンションを売却するような

ケースが出てきます。

 

大手企業に勤務するような方は、売却も、

三井のリハウスのような大手の不動産会社へ依頼することが多いです。

 

中古の状態のよい築浅を探している方は、

大手の不動産会社へ問い合わせるのが

物件探しの近道かもしれません。

 

投資家による転売

人気エリアの駅近のマンションの場合は、投資対象として、

賃貸をして家賃を得ることを目的としたり、

相続対策でマンションを購入し賃貸するケースも多いです。

 

投資家に人気のあるマンションの場合には、

新築を購入後、すぐに転売する投資家がいます。

 

値上がりしている場合は、売却益を採れるマンションが

大都市圏にはあるからです。

 

売却理由によって価格交渉幅が変わる

 

以上、築浅物件といっても売却理由によって取引価格が大きく変わってくることが

想像できます。

 

価格交渉できるケースはどんな場合なのかも

理解できるはずです。

 

不動産業者や投資家の場合は、再販する立場で、

利益を狙いって売却するスタンスなので、

夢のような安値での購入は難しい相手です。

 

仲介物件の中で、価格を優先ではない売主の場合で、

物件に瑕疵があるわけではない場合なら、

 

思い切った価格交渉ができるかもしれません。

 

物件購入時は価格も重要だという方は、

参考にしてみてください。