競売物件の内覧できないデメリットを解消する簡単な方法とは?



 

不動産投資を考えている方は、

任意売却物件の購入とあわせて、

 

場合によっては競売物件も落札してみたいと

考えている方もいるかもしれません。

 

競売物件の大きなデメリッとしては、

内覧ができないことです。

 

物件の内部を見学できなければ、

本来ならいくらで買うかなど

簡単に判断はできないはずだからです。

 

一般的には競売物件は内覧はできないと思われていますけれども

時と場合によっては物件内部を見ることが

できる場合もあります。

 

実際に、競売物件を何度か見学しにいってみてきた経験から、

簡単に内覧をする方法を説明してきます。

 

 

競売物件は内覧ができないという常識がある

一般的には競売物件なんだから、内覧はできないと

誰もがかたく信じています。

 

競売はオークションなわけですから、本来なら、

入札希望者全員に内覧してもらった上で、

 

落札してもらうほうが物件によっては、

高く売れるのではないでしょうか?

 

内覧ができないのは、競売になった物件の所有者が

非協力的な気持ちを持っていることがあるために、

 

売却をスムーズにすすめるために

強制的な力を持つ制度といえるのかもしれません。

 

つまり、競売物件に住んでいる人(占有者)が

協力的な人なら、

 

内覧くらい、問題なく

できるはずなのです。

 

内覧ができないとどんなデメリットがあるのか?

物件内部を観察できないと生じるデメリットとは

次のようなものです。

 

室内の悪い場所が確認できない

落札してみたら想定以上に痛みが酷くて

予想以上の経費がかかってしまったということも

大いにあり得る話です。

 

雨の日ではなくても雨染みが天井や障子にあるなど、

雨漏りをしているかどうかも確認できないわけです。

 

リフォーム代金の想定が難しい

競売物件は落札後にリフォームをしないとならないことは

誰もが予想しているはずです。

 

内覧ができないために、

築年数でおおよそのリフォーム代金を

経験的に予測するしかありません。

 

例えば、

築5年未満ならリフォーム代は50万円以内

築10年未満ならリフォーム代は100万円以内

築20年未満ならリフォーム代は200万円以内

築30年未満ならリフォーム代は300万円以内

 

と言った具合に、おおよその検討で

入札するしかありません。

 

実際には、予定していた金額までかからない場合も

越えてしまう場合もあるということになります。

 

不動産業者のように何度も落札経験がある会社であれば、

予想の精度も高いといえるのですが、

 

一般の不動産投資家で競売の落札経験がなければ、

想像することが難しいかもしれません。

 

競売物件の内覧制度とは

 

 

競売物件の内覧とは次のようなものです。

 

執行官が,買受希望者を不動産に立ち入らせて見学させる制度です。
内覧は,差押債権者の申立てがあった場合にのみ発令される
内覧実施命令に基づき実行されるものです。

内覧は,占有者が立入りを拒んだり,差押債権者の申立てが取り下げられたり,
内覧実施命令が取り消された場合には,
実施することはできません(その場合の交通費等の弁償をすることはできません。)。
また,他の内覧参加者の行為等によって,円滑な実施が困難になり,
途中で実施できなくなることもあります。

出典:内覧

 

内覧の制度を利用しようと思っても、

債権者の申し立てが前提にあるので

ちょっとむずかしいそうです。

 

では、競売になった物件は内覧制度を利用しないと

内覧は本当にできないのでしょうか?

 

競売物件の内覧をする方法

競売になった物件は裁判所に備え付けてある

競売の3点セットに物件の所在地が記載されています。

 

ネットでは、BITを活用すれば、

簡単に3点セットがダウンロードできます。

 

3点セットには入札の期限が定められているので、

入札前までに

物件の現地を見に行くことをおすすめします。

 

内覧ができないからと言って、

3点セットだけで判断するのではなく、

 

出来る限りどんな人が住んでいるのか

その物件がある周辺環境はどうなのかも

理解することが競売物件の落札には欠かせません。

 

そんなことは誰でもわかっていると言われそうですけれども、

この後が大切です。

 

それは、居住中の物件の場合には、実際に

インターホンやノックをしてみて、

占有者に会うことです。

 

実際に、興味のある物件を見学しに行ったついでに、

インターホンを鳴らして、

正直に、「競売になっていたので、見に来ました」

と言ってみると、

 

「どうぞ、よく、見ていってください」

といって、家の内部を初対面の人に対して

見せてくれる人もいました。

 

こんな人は珍しいですけれども、

玄関先の状態くらいは見えることも多いはずです。

 

物件の間取りにもよりけりですが、

玄関周りの廊下、洗面所、トイレ、

リイビングなどの状態が分かる場合があります。

 

競売物件を外観だけしか確認せず、

実際に訪問して「入札前のご挨拶」をしてみると

外観だけからはわからなかった情報が見えることがあります。

 

完璧な内覧ができるラッキーな場合は

非常に少ないかもしれませんし、

強要などするべきではありません。

 

ただ、競売物件に住んでいる人も同じ人間です。

 

敵対的な雰囲気で接するのではなく、

気持ちを察するような接し方をすれば

心を開いて詳しい話を聞かせてくれる場合もあるのです。

 

競売物件の占有者の言うことは真に受けないことも大切

ここで注意点ですけれども、

訪問してみて、話ができる場合では、

 

素直な気持ちで、「雨漏りがある、シロアリにやられている」

など内覧しないとわからないことを教えてくれる場合もある反面、

嘘を言う人がいることもあります。

 

例えば、「この物件は、かつて、屠殺場で、

動物のお化けにうなされる」

とか全くのデタラメを言うケースです。

 

自宅を落札されたくないという心理から

時々、ありもしないことを言う場合もあるので、

本当の情報なのかの見極めはするようにしましょう。

 

競売についての知識や方法論について疑問があるという方は競売関連の本をAmazonで目的別に

探してみましょう。

 

基本的な知識や明け渡しについての方法論などまで

知識武装することも大切です。

 

内覧できない競売物件より任売の物件やワケアリ物件を不動産会社で探すことも

内覧のことなど、色々考えると、やっぱり競売物件は占有者との

対立関係になるのが嫌だと思うかもしれません。

 

競売物件になる前の任意売却の物件であれば、

所有者は、能動的に売却しようと

いう気持ちを持ってくれています。

 

参考記事⇒中古物件を安く購入できる任意売却のルールや流れを説明!

 

もちろん、不動産会社が仲介するので、

内覧の段取りも普通にできます。

 

例えば、大手の不動産会社の住友不動産販売株式会社 には

さまざまな理由で家を売りたいという相談や、

任意売却の相談も持ち込まれています。

 

予め、条件を伝えておいて、条件に当てはまるような物件が

でたときは情報をもらえるような関係づくりをしておくと良いでしょう。

 

大手には中小零細の不動産会社では入らない多くの情報が入るので、

不動産投資をすすめる上では、

地域ごとに担当者と仲良くなることも

重要な戦略となるでしょう。

 

 

 





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