購入時の仲介手数料 減額交渉していい場合とは？
家を買うときには、一般的には不動産会社の
情報を元にして、
いくつかある検討物件の中から
１つの物件に決ることになります。
物件の売買代金の他に、
購入するするときの費用として大きいのが
不動産会社へ支払う仲介手数料です。
一般的には、３％+6万円（税別）を上限とすることが、
宅建業法で定められています。
そして、多くの不動産会社が上限の手数料率を当たり前だと考えて、
顧客に請求をしてきます。
つまり、3000万円の物件を購入したときには、
100万円ほどの仲介手数料を支払う必要がでてきます。
たった３％程度の料率でも不動産価格が大きいために、
手数料負担はかなりのものになります。
できることなら、仲介手数料を減額交渉をしてみたいという
思いにもかられるのも無理はありません。
でも、手数料の値引きを依頼するのはちょっと気が引けるという
方も多いはずです。
どんなときに、手数料を減額交渉してもいいのか、
逆に、値引き交渉をするべきではないような
場合はどんなときなのか
説明をしていきたいと思います。
仲介手数料を減額交渉するべきではないケース
最初に、物件購入に必要な仲介手数料を減額交渉するべきではない
場合について見ていきます。
投資物件を格安で購入できた時
物件の購入者の中には不動産投資家の人たちがいます。
不動産投資をする場合には仲介業者に対して、
特別に購入をする側に有利な価格である物件情報を提供しています。
例えば、本来の相場が1500万円なのに、700万円程度で
買える物件を紹介してもらえたような場合では、
転売しても利益がでますし、
賃貸物件としても高利回りになります。
不動産投資家や買取業者にとって相場よりも格安で、
物件を購入できるチャンスなどそう多くはないのです。
投資家に対していい情報を提供した不動産会社に対しては、
すでに大きなメリットを得られているので、
３％程度の手数料を値引き交渉するべきではありません。
基本的に満額で支払うくらいでないと、
つぎなる有望物件情報が回ってきません。
居住用の戸建てやマンションで相場より格安で買えるような情報を得た時
投資用ではなく、自分が住むために購入する場合でも、
相場よりも格安で買える場合があります。
相場より安く買える物件は、
債権者との交渉が必要な任意売却物件であったり、
離婚が理由で売り急いでいたなど、
事情は物件ごとに違ってはいます。
いずれにしても、買取業者が買うほどの値下がりはしてないけれども、
相場よりもずいぶんと格安である場合は
やはり物件情報に価値があると判断できます。
購入する人にとってメリットが大きい場合と言えますし、
商談をまとめるのもそこそこ大変だったりするので、
仲介手数料程度は満額で支払ってあげたいケースです。
半年以上かけて物件を案内し続けてもらった時
家探しをするときには、
- 部屋の大きさへのこだわり、
- 間取りへのこだわり、
- 住環境へのこだわり、
- 価格へのこだわり
などが強いと、
普通の物件では満足できない場合はあります。
結果として家探しも１，2ヶ月で終わるものではなくて、
半年以上もかけて、
やっと気に入った物件が見つかるという場合は、
不動産会社へも内覧を何度もお願いしているはずです。
じっくりと、家探しにつきあってくれる
営業マンへは仲介手数料は満額で支払って
あげたくなります。
破産歴や債務整理歴があるのにローンを通してもらった時
いろいろな不動産会社へ相談しに言っても
門前払いまではされなくても、
相手にされない場合があります。
例えば、破産歴があって年収も高くないとか、
債務整理歴があって銀行の人からも７年間は無理だろううと
言われている人などです。
現金を持っているなら別としても
破産歴がある人は一般的には貯金はありません。
結果的に家を買うときにはローンを使う必要があるのですが、
破産歴があるために審査が通らないと思いこんでいる営業マンが
大多数です。
そんな中でも、破産歴を踏まえても住宅ローンを通してくれたような
営業マンへは仲介手数料の減額交渉は
人道的にもするべきではないでしょう。
その他、不動産会社が購入者のために契約条件を有利に取り計らってくれた時
購入する家がやっときまって契約までたどり着いたときに、
買主にとって心配なことを解消して、
少しでもいい条件で契約できるように取り計らってくれる
仲介業者もいるものです。
中古物件で心配な雨漏りやシロアリの被害など、
古いほど気になります。
そんなときに、
購入する前に住宅の不具合について点検をして
不具合がある部分については
売主に修繕を求める条件をつけたり、
シロアリの防蟻工事を
売主負担でした上で引き渡すなど、
購入する人にとって有利な取り計らいをしてくれた
仲介業者は十分なサービスをしていると判断できます。
仲介手数料は高いかもしれませんけれども、
減額交渉がし辛いケースです。
仲介手数料 減額交渉をしてもいいケースとは？
逆に手数料を減額交渉してもいい場合は、
次のようなものがあります。
初回訪問で物件を決めた時
不動産会社への物件問い合わせをして、
最初の不動産会社への訪問と初回の内覧で
即決したような場合もよくあります。
物件の価格に魅力があった場合もおおいかもしれませんけれども、
相当に格安である物件ではないなら、
不動産会社の手間もかかっていませんので
手数料を少しお負けてしてもらっても
バチは当たりません。
事実、不動産会社によっては内覧の回数によっては
手数料を値引きするシステムを取り入れているところもあります。
新築物件を購入した時
新築物件を購入するときには、基本的には、
売主がどこかの会社へ専任媒介を出していないことが多いので、
仲介業者は新築の売主からも手数料が入ります。
物件の引き渡し後のアフターケアについても
新築の不動産会社が行ってくれるので、
仲介業者としても気が楽な案件になります。
仲介手数料を新築の売主も「３％税込」というレベルまで
減額して支払うことが多いので、
購入する側としても、
手数料は安くしてもらいましょう。
参考記事⇒新築 仲介手数料無料の不動産屋を使うデメリットってある？
でも紹介したように、
新築建売は仲介手数料の減額ではなく、
無料でも仲介してくれる業者がいることを
知っておきたいものです。
リフォーム済み物件で業者が売主の時
新築物件ではないものの、仲介業者が売主からも手数料が入る物件には、
リフォーム済みの中古住宅で、
不動産会社が売主の物件があります。
このケースも基本的には新築建売と同じ考え方になります。
3ヶ月以内に物件を決めた時
家探しをする人は一般的には、
家探しをスタートさせて3ヶ月以内には
物件を決めていると言われています。
3ヶ月以内に物件を決められない人も多い中で、
3ヶ月以内に物件を決められたなら、
それほど不動産会社へは負担になっていないはずです。
状況を見ながら手数料の減額ができないか
交渉をしてみましょう。
営業マンの力量が不足してサービスに不満だった時
担当してくれた営業マンが新入社員で不慣れだった場合など、
取引がスムーズではない場合があります。
顧客としては営業マンの成長のための実験台のような
場合です。
営業マンへの不満をそのままにして、
他社に切り替える人が大半かもしれませんけれども、
担当者の力量不足があったことを理由に、
手数料の減額交渉でストレス解消をするという
方法もあります。
他社が値引きを提案している一般媒介の物件であるとき
物件によっては売主が数社に一般媒介を依頼している場合があります。
そんなときには不動産会社の中で購入者へ商品券のプレゼントを
打ち出したり、
手数料１％とアピールをしたりている場合があります。
他の不動産屋との競争がありそうな物件のときには、
手数料については値引き交渉をする余地が十分にあります。
自分で物件を探してきた時
不動産会社が適した物件情報を提案してきたのではなく、
他社がネットに掲載しえいる物件を
案内してもらうように依頼する場合もあります。
つまり、家探しをしている自分がネット上でみつけた他社の物件を
お世話になっている不動産会社に案内してもらい、
契約する場合は、
不動産会社が情報提供する手間を減らしたわけですから
手数料も減らしてもらえる要素となります。
もちろん、大幅な値引き交渉に成功したような場合や、
難しい住宅ローンを通してくれたような場合は、
手数料程度は満額で支払いたいものです。
手数料の減額交渉の考え方
手数料について値引き交渉をするには、
買主にとっても相応の理由が必要です。
例えば、「早期に契約をした」というように、
不動産会社へ恩を売っているようなケースは
減額交渉に値します。
また、不動産会社の営業マンが新人であって
不手際があったなどは「不動産会社の弱み」に
相当します。
弱みをおさえることで、減額交渉の材料にする
という考え方もちょっといやらしいですが
あり得ることです。
田舎の不動産物件なら手数料もしれてはいますけれども、
都会で不動産を購入するときは
お値段もそこそこしますので、
ある程度値引きは今後は常識になっていくでしょう。
