築浅物件と築古物件で購入時のメリット、デメリットを比較
家を買おうとする場合に、
- 新築の注文住宅
- 新築の建売
- 中古住宅
といった選択肢がありそうです。
さらに、中古住宅では
- 築年数の浅い、築浅物件
- 築年数が古い、築古物件
- 築古と築浅の中間的な物件
にわかれます。
人気が高い築浅物件は価格もそれなりの
お値段になるわけですけれども、
築浅物件の購入のメリットとデメリットを
築古物件との比較で確認していきます。
築浅物件購入と築古物件とは？
築年数が浅い物件と古い物件で、何年経過したら築古と
決まっているわけではありません。
築古と築浅の中間的な物件もありそうです。
説明の便宜上、ここでは、
- 築10年以内の物件を築浅物件、
- 築20年を越えている物件を築古物件
として、説明をしていきます。
10年以内の物件と15年の物件では大差はないかもしれませんけれども、
10年以内の家と、20年以上経過した家では、
痛み具合や設備についても違いが出てきますので
イメージしやすかと思いますので。
築浅物件購入のメリットとデメリットを築古物件との比較で説明
築年数が浅い物件で極端なものは、
築1年の物件です。
新築とほとんど変わらないような状態が
イメージできるかと思います。
年数の経過とともに、
住む人の使い方、家族構成、
家のグレードによって家の状態には
少しずつ差が出てきます。
価格
築浅物件は価格面では、１０年以内の年数であれば、
木造、鉄骨、RS造の違いはあっても、
家の価値は最低にまで落ちているわけではありません。
もちろん、新築物件よりは安く手に入る点はメリットではありますけれども、
築古物件との比較では、
建物の価値が売買代金に反映されるので、
物件の販売価格は高くなるというデメリットとなります。
物件価格を左右している家の耐用年数という考え方
財務省が公表している減価償却耐用年数によると、
構造によって、家の耐用年数が定められています。
- 鉄筋コンクリート造（RC造） ４７年
- 鉄骨造 ４ミリ超 34年
- 鉄骨造 ３ミリ超～４ミリ以下 27年
- 鉄骨造 ３ミリ以下 19年
- 木造 22年
最も物件数として多そうなのが、一戸建ての場合は
木造です。
マンションを売買する場合は、ほとんどが
RC造かSRC造です。
財務省が公表している耐用年数の考え方に基づいて、
銀行なども建物の評価をして、
融資できる上限などが決まってきます。
つまり、
築年数が古い物件はローンが組みにくいというデメリットがある反面、
築年数が浅い物件はローンが組みやすいというメリットがあります。
ローンを利用しない人にとっては何の問題もないかもしれません。
築古の物件で土地が広い豪邸が買える場合も
築古物件のメリットとしては広い土地に建っている豪邸が
建物価格をほぼ計算に入ってないような金額で購入できたりします。
築浅物件では流石に、豪邸はそれなりのお値段になりますので、
手を出しにくいという点ではデメリットといえるかもしれません。
投資対象
投資対象として物件を考えた時には、
築浅か築古かを比較すると、
融資を受けやすいだけ築浅の方がいいというだけではありません。
減価償却できる年数が多いほうが
節税目的ではメリットがあるといえるでしょう。
更に、投資物件として築5年の物件を購入して、4年間賃貸に出して、
空いた段階で売却をしても、まだ物件は築9年程度です。
4年間家賃を得て、その後に売却をするときも、
まだ新しいので、売りやすいために、
投資家がよく使う出口戦略が描きやすいという
考えにもマッチしてきます。
住宅ローン減税
築浅の物件であれば問題なく住宅ローン減税の対象になってきます。
ところが、築古の物件の場合には
構造と築年数によっては住宅ローン減税が受けられない場合がでてきます。
リフォーム費用と設備
築浅物件のデメリットであった価格が古いものより高くなるという点ですけれども、
古い物件と比較して、リフォーム費用は抑えることができます。
古い物件でリフォーム履歴がほぼない場合には、
浴室、キッチン、洗面台、トイレなどといった
水回りの設備部分の交換に費用がかかるために
100万円単位での費用を見込む必要が出てきます。
参考記事⇒中古マンション リフォーム費用の目安は200万円？
築浅物件は最近の新築に状態が近くなるので、
リフォームと言っても設備部分の交換というような大規模なものではなく、
クロスの張り替え程度の軽微な補修で住むことができる点が
メリットです。
ただし、住んでいる人にもよります。
住んでいる人が我が心ここにあらずといったような住み方で、
家を粗末に扱うような場合には相応の費用はかかるかもしれません。
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エアコン、シャッター、網戸、カーテンなどの付属品も購入不要
築年数が古い物件の場合には、カーテンを置いていかれても、
汚くて使う気にならないかもしれません。
築浅物件の場合なら、エアコンやカーテンなどもまだまだ利用できる場合が多いはずです。
新築ではシャッターや網戸はオプションになりますけれども、
すでに設置してある点で築浅物件はお買い得感があります。
耐震性能や気密性では築浅が有利か？
1995年に阪神大震災があってから耐震基準が見直されて、
2000年基準という新しい耐震基準が設けられています。
参考記事⇒熊本地震で2000年基準の新耐震木造住宅 なぜ倒壊？広いリビングの耐震性は？
築10年以内の築浅物件であれば、１００％、2000年基準を満たしている点は
安心感が高いです。
また、住宅の断熱性や気密性が高くなっていることで、
冬でも比較的暖かく暮らせるというメリットが築浅の魅力でしょう。
築古物件の場合では1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準の住宅は
東日本大震災や熊本地震でも倒壊率が高かったので、
耐震補強工事をするコストも考慮する必要はありえます。
光熱費
最近の物件はオール電化住宅であったり、
太陽光パネルが設置してあったりします。
瓦斯を利用する場合と比較して、オール電化の場合などは
光熱費が節約できるなどのメリットがあったりもします。
住宅の断熱性や気密性の進化によっても
光熱費は軽減されてきています。
その意味でも、築浅物件は古い物件との比較では
魅力的と言えるでしょう。
古民家好きにはやはり築古も魅力的か？
骨董品が好きな人がいるように、古き良きものに価値を感じる人もいます。
古民家などは使っている柱や梁、建具などには非常に高価で良質なものが
使われていたりします。
また、和風住宅の間取りはなんとも言えない魅力的なものに
うつります。
築浅物件で、本格和風の高級住宅を購入するとなれば
相当な高額物件になってしまいます。
その点では、50年以上前の物件だとしても、
価格は安く購入ができて、
手直しの楽しみもあるとなれば、
築古物件もすべて築浅物件に劣るとは
言い切れないかもしれません。
地盤沈下のリスク
建売物件などは、相続が発生した地主の土地を買取して
建てられることがあります。
地主は農家のことも多いですから、
土地は畑や田であることがあります。
当然、地盤改良工事をして販売されるわけですけれども、
１００％地盤沈下は起きないという保障はありません。
しかし、地盤沈下があったとしても、１０年以内には
沈下も落ち着いてしまうことも多いです。
つまり、築浅物件は当初１０年程度は地盤沈下のリスクがあるわけですが、
築１０年超の物件であれば、地盤沈下リスクは小さくなります。
間取り変更も伴うリノベーションをする時
悪いところを交換する程度のリフォームではなく、
お好みの間取りにリノベーションをして住みたいという方は、
中途半端に建物の価格が高いとリノベーションにまとまった費用をかけるのが
もったいないです。
建物価格が小さいのは築浅よりも築古物件となります。
建物価格を安く購入できる分だけ、
新築同様のリノベーションが躊躇なくできるメリットがあります。
