中古物件を安く購入できる任意売却のルールや流れを説明！
家探しをするときにできるだけお値段は、
安く購入できるほうがいいと考える人が多いはずです。
新築よりも仲介の中古物件の場合であれば、
業者の利益が上乗せされているわけではありませんので、
掘り出し物が見つかる場合もあります。
特に、売却理由が任意売却でローンの支払が破綻したようなケースでは、
時間をかけてしまうと競売になってしまうために、
一般の売却物件よりも割安価格で
売却スタートすることが多いです。
任意売却の中古物件を安く買うために知っておきたい
ヘッポコ不動産会社も知らない一定のルールや値下げの流れ
などについて説明していきます。
任意売却は競売になる前の物件
任意売却物件とは、競売になる手前の物件で、
ローンや税金などの債務返済が滞ったりすることで
担保になっている物件を売却して
返済をしようとするものです。
ワケアリであることは理解できます。
任意売却物件では中古物件を安く購入できる理由
任意売却でも、通常の売却と同じで、中古のマンションでも一戸建てでも、
中古物件を内覧して、
状態を確認した上で購入をするかどうかを
判断する点では同じです。
通常の売却との違いは、あくまでも
債権者の都合になるのですけれども、
任意売却にはタイムリミットが設けられています。
債権者側の自主的なルールといってもよいでしょう。
任意売却の期間を半年程度設定した上で、
どうしても買手がつかない場合には
競売（オークション）にかけてしまいます。
任意売却を仲介する不動産会社は、
任意売却期間中に契約で切れば
仲介手数料が入るわけですけれども、
競売になってしまえば、
仲介するのは裁判所になりますので、
手数料が入りません。
任意売却中の売主としても、競売になったというような
世間体の悪いことにはなりたくないし、
一般的には競売よりも高く売れるので、
借金も多く返済できるメリットがあります。
不良債権化した債権を抱える債権者としても、
できることならば、競売で安売りするよりなら、
任意売却で高めに売れたほうがいいという
思惑があります。
任意売却をする売主、ローンの債権者、仲介をする不動産会社の
３社にとって、タイムリミットが設定されている特別な売却方法になるので、
通常の売却よりは安く売却をスタートしがちになりますし、
一定期間の経過によって、
価格は見直しされ、値下げされるということになります。
任意売却で主導権を握る債権者とはどんな会社なのか？
任意売却をすすめる会社は当初融資をした銀行ではありません。
銀行が取り扱う住宅ローンを保証する保証会社であったり、
不良債権を購入する債権回収会社です。
保証会社としてよく知られているのは、全国保証です。
債権回収会社としては、
- オリックス債権回収株式会社
- 日立キャピタル債権回収株式会社
などがあります。
会社が違えば、任意売却をすすめるルールなども
やや違いがあります。
売却価格はどうやってきまるのか？
債権者は仲介をする不動産会社に対して、
債務者（物件の売主）の自宅の内部の写真をとり、
価格決定の参考資料として写真の提出を依頼します。
物件の内覧をしたことがない債権者としても、
物件の良し悪しを破断する材料にしています。
仲介業者は売却物件の周辺においての成約事例などの書類などを
添付して、
物件の良い点、悪い点を根拠を示しながら、
物件を売り出し価格について査定書を提出することになります。
最終的に、債権者側はできるだけ多くの資金を回収するために、
可能な限りで、高めの金額を設定し、
仲介業者に売却をすすめるように依頼していきます。
結局、住宅ローンを組んだ物件所有者（債務者）の希望などは
一切入らないのが特徴です。
競売にはならないように、しかもなるべく高く売却をして、
お金を回収したい債権者と、
競売にならないようになるべく早く売って
仲介手数料を稼ぎたい不動産会社の思惑が交錯しながら、
売り出し価格が設定されます。
一般の物件との比較では、ちょっとお安い感じを受けるのは
気のせいではありません。
任意売却物件を安く購入するために流れや仕組みを理解する
任意売却になった物件の本来の実力は、
1100万円程度であったとしても、
任意売却での売り出し価格は980万円程度で
お買い得感があるような値段になることが多いです。
売り出しスタートして、買いたいという人があらわれるときというのは、
どんな物件でもそうですが、
少しだけ安くしてくれたら買いたい
という希望を提示することが多いはずです。
任意売却物件に対して、価格交渉をする時の注意点は、
債権者にもあるいは、債権回収会社の担当者にもよるかもしれませんけれども、
売り出し直後は基本的に値引きには応じられないのが
一般的なスタンスです。
特に、１０％を越えるような値引き交渉は論外になります。
可能性があるとしたら、10％以内での交渉ということになりますけれども、
売り出し直後はまず、難しいと考えておきましょう。
任意売却物件の値下げのルールや流れについて理解する
購入希望者側からは価格の交渉をするのではなく、
３ヶ月程度は買手がつかない状況を確認した上で、
値下がりをするのを待つことで、
安く購入ができます。
（次の値下げがあるとしたら、３ヶ月後です）
通常の物件と違い、家の所有者と仲介業者が相談して値下げをするのではなく、
債権者が一定の期間を経過後に、
値下げ価格を仲介業者へ通知してきます。
値下げの根拠になるのは、定期的に仲介業者から提出される
販売活動の報告書や
仲介業者からの値下げの申請書にもとづいて行われています。
仲介業者へ売り出し価格を見直した金額で
販売活動をするように要請してきます。
値下がり幅は、債権者によって違いはあるものの、
１０％程度の値下げを実施します。
ですから、当初、1000万円で売り出しされた物件なら、
少し待てば、900万円に値下がりしてきます。
任意売却期間が終わる半年後には、
最後の値下げが行われ、再度、
１０％程度値下がりが見込まれます。
もちろん、借金が売り出し価格よりも下回っている場合には、
この限りではなく、
借金が全額完済できるような状態であれば、
より大きな値下げにも応じてくる場合もあります。
以上のような値下げに対してのお役所的な
ルールが存在しています。
任意売却に精通した業者であれば、
おおよその値引き交渉幅は債権者から聞かなくても
把握しているはずです。
買い叩くようなことはするべきではありませんし、
債権者には通用しません。
一定のルールが有ることを想像しながら、
債権者が許容できるポイントを嗅ぎ分けていくことが、
安く買うコツになります。
任意売却のおおよその裏事情がわかれば、
購入する側の心構えも決まってくるのではないでしょうか？
参考記事⇒中古マンションや一戸建てを相場より安く買う方法を説明！
任意売却物件は状態が悪い事が多い。リフォーム費用を考慮する
任意売却になった物件に住む人達は、
我が心ここにあらずという状態で住んでいることが多いです。
外から見ても、障子は破れたまま、
内覧してみても、掃除が行き届かず、
悪臭がしたり、荷物が散乱していたりもします。
全体的に、汚いだけではなく、
劣化したり、破損した部分を補修するなどの
リフォームが必要になることのほうが多いです。
任意売却物件が安いのは、物件の状態を見て、
見学する人が引くような状態であることも
影響しています。
任意売却になった中古物件を安くなったら買いたいと思う理由は、
リフォーム費用にある程度予算がかかるからでもあります。
その意味では、リフォームにどのくらいお金がかかるのか
現地を見た感じでおおよその検討をつける必要性があります。
日頃から、リフォームがどのくらいかかるのか
リフォーム比較プロで見積もり比較 
でリフォームの項目別の
リフォーム代金をチェックして、
かかる費用について相場観を養っておきたいところです。
そうすれば、任意売却物件が値下がりしたときに、
即座に結論を出すことができます。
安く購入できた任意売却物件の住宅ローンにも配慮を！
住宅ローンを利用して任意売却を購入するときは、
人のふりみて我が振り直せではないですが、
住宅ローンの返済には出来る限りゆとりが生まれるように、
努力したいものです。
特に、どの金融機関でもローンが通るような方なら、
できるだけ金利や保証料、
事務手数料などのかかる経費を考慮して、
ベストの選択ができるように努力をしていきましょう。
不動産会社が紹介する銀行が必ずしも
支払総額を計算するとお得とは限らないからです。
もちろん、火災保険も長期一括での支払いになると 高額になるので、
を活用してできるだけお得な、
保険会社を選ぶようにしたいですね。
