築浅中古が山形のど田舎物件なら激安価格で落札可能？住みたい人に転売で儲かる？

日本でど田舎といえば、大方、山奥や山奥周辺にある

過疎地の農村地帯のような場所です。

 

日本が全体的に人口が減っていますけれども、

日本がど田舎の集合体であるからとも

言えなくはありません。

 

多くの人は都市部に仕事とお金を求めて、

集まるのですけれども、

 

家を買うときや借りるときのコストは

安くはありません。

 

ところがど田舎なら、激安価格になっている

中古の家が販売されていたり、

 

競売物件でも築１５年程度の物件が１００万円前後で

落札される場合すらあるのです。

 

更に、ど田舎に住みたい人も地元の人を中心に

いるわけですから、転売すれば儲かる場合すらあるのです。

 

山形県の山奥にあった競売物件の事例を通して見ていきましょう。

 

 

ど田舎の家が格安なのは誰もが需要がないと思っているから

 

ど田舎の家はなぜ格安なのか？

説明する必要もないかもしれません。

 

一般的には土地が安いから、

さらに需要が少ないので過小評価される傾向にあって、

 

土地建物含めた総額が安いということです。

 

しかし、ど田舎だろうが、都会だろうが、

積水ハウスの家は建築費が同じです。

 

積水ハウスに限らず、どのハウスメーカーで

建築しても家を建てるときの価格は

 

基本的には同じ。

 

むしろ、雪国なら耐雪基準を満たす必要があるので、

建築費は安くないという実情もあります。

 

なのに、ど田舎にある中古の家は

需要と供給の関係から、

 

家の残存価値と土地値段の合計である

物件価格が激安になることがあります。

 

山形県大石田町のど田舎にある家が競売で落札された事例とは？

 

山形県に大石田町という豪雪地帯があります。

山形市よりも北方向で、村山市、尾花沢市、船形町に隣接しています。

山形県でも、北部の地域ですね。

 

2010年当時は人口が8000人を超えていましたが、

2016年時点では7100人ほどまでに減少！

 

どこまで人口減少が進むのかが見えないようなど田舎です。

 

過去に、このど田舎で競売物件情報を閲覧していたところ、

土地が200坪弱、建坪が40坪ほど、築15年程度しか

経過していないいい感じの家が、

売却基準価格が95万円程度で出品されていました。

 

その後落札が行われ、案の定、落札人は1社しかなく、

110万円前後の金額で落札されていました。

 

落札人は誰も、ど田舎の豪雪地帯にある家の

競売というオークションに参加しないだろうと

 

考えたのではないでしょうか？

（基準価格の95万円よりほんの少ししか上乗せして

入札していないので）

 

その後、広い敷地にあった大量のゴミが処分され、

居間の南側にあった日光を遮る物置も

なくなり、

 

リフォームされた状態で、

取得価格の10倍高弱の価格で売りに出されています。

 

（競売物件はゴミが多いので注意しましょう。トラック１台分で

５万円程度の処分費用がかかります）

 

山形県大石田町でもJR大石田駅もありますし、

街もあるのですけれども、

 

競売になった物件の場合は中心部から１０キロ弱も

離れている正真正銘の田舎です。

 

これはあくまでも一例に過ぎませんけれども、

現在も、雪国では激安価格の物件情報が

競売物件としてでています。

 

 

 

1000万円程度で売れた？

結局、不動産業者から聞いた話だと、

1000万円程度で売却できてしまったというから

驚きです。

 

田舎物件を100万円で買取して、

そこそこリフォームを加えて

10倍高の値段で売却完了というのは、

美味しい話です。

 

 

需要がないとプロも太鼓判の過疎地のど田舎！住みたい人もいる！

 

需要がないから物件価格が安いと説明する不動産仲介業者や

競売の資料を作成する不動産鑑定士などは

 

理路整然と、需要の無さを説明し、

ど田舎であるために安値に

価格設定をしてくれます。

 

 

 

このことは、田舎に住む人が家を売るときには不利なのですけれども、

住みたい人にとっては

ビッグチャンスですね。

 

先程の山形県のど田舎の例にあるように、

激安価格で田舎物件を購入するチャンスも

 

あり得るわけですし、

転売などしなくても、

ど田舎に住みたいと考えている人が住めば、

めちゃコスパが高いですね。

 

需要が少ないのは事実だが、買い手は確実にいるのも事実

需要が多い少ないというのは、都市部との比較において

需要が少ないという考え方を専門家はしているのです。

 

でも、都市部では物件が豊富にあります。

 

ど田舎すぎると、そもそも、家の数が少ないこともありますけれども、

物件が出ません。

 

物件がなかなか出ない場所で、家がまばらな場所ほど、

大音響で近所に気兼ねなく音楽を楽しみたいなど、

 

何らかの理由で超田舎を探す人がいるのも事実なのです。

 

 

ど田舎で家を格安で購入するターゲットは豪雪地帯か？

とにかく不便なところが好きな人がいます。

実際に住む人もいますし、別荘として所有する人もいます。

 

ど田舎にある家はどれも安いとは限りません。

 

長野県のような景色が良く、雪も少ない場所なら、

首都圏からも近いのでお値段もそこそこします。

 

激安（リフォームなどを含めて５００万円以内）で

購入できるチャンスは、山形、秋田、青森、北海道

あたりの豪雪地帯が狙い目です。

 

雪国といっても、新潟のように関越自動車道で東京と

２時間半程度でつながっている場所ではなく、

 

なるべく東京から離れた場所が狙い目です。

 

ど田舎の豪雪地帯の狙い方は？

 

山形県の例を１つ出して説明したので、山形県の例で

考えてみます。

 

山形県といっても、雪が少ない地域では

なんと大手パワービルダーの建売も販売されているのです。

 

アーネストワンは首都圏で多くの建売や分譲マンションを

販売しています。

 

アーネストワンは山形県の山形市にも営業所があって

山形県内で土地を仕入れて、

 

建売を販売しています。

 

アーネストワンのターゲットは若夫婦（一次取得者）で

家賃並みかそれ以下でローンが設定できる

価格で販売するのですけれども、

 

あくまでもニーズがあるところで

販売をしています。

 

また、山形市は比較的雪が少ないので、

アーネストワンのグレードでも雪に耐えられるのです。

 

そんなことで、山形市中心での販売となるわけですが、

流石に、先程例に上げたような

 

大石田町のような小さなマーケットで

大雪が降るような場所では

 

ガンガンに売りますという元気な建売業者でも

建物が雪に耐えられるのかが

心配になるのではないでしょうか？

 

一言で言えば、不動産のプロもニーズがないと

判断するような場所が狙い目です。

 

具体的には、

 

新築建売販売を大手も建売建築を手がけようとせず、

 

地元の業者も不便な場所ではニーズが無いと考え、

 

土地分譲や建売を手がけないような場所が

狙い目になります。

 

山形県なら、新庄市の駅周辺など便利なところではなく、

県境にある金山町の外れで

中心部から離れた場所というイメージですね。

 

不動産会社のプロが買い取りたくないような場所が

一番安く、いいものが買える可能性があるのです。

 

不便な場所も住んでみると不便さ故に快適だったりするので、

馬鹿になりません。

 

リフォーム費用を含めて500万円程度で取得します。

 

参考例：取得総額500万円＝物件価格150万円+リフォーム代金など350万円

という内訳なら、物件もリフォームした分だけかなり

見違えるようなきれいな状態になります。

 

豪雪地帯の寒さ対策でリフォームはどうする？

 

また、寒さが心配な方は

住宅への熱の出入りの７０％は窓などの開口部から

流入、流出するとされています。

冬の暖房効率を高めて（熱を逃さないように）、

更には結露も予防するには

 

サッシを低放射複層ガラス（Low-Eガラス※）などを利用して

 

既存のサッシの他にもう一枚サッシを入れることが有効です。

（サッシをもう一枚入れても、単層ガラスでは効果少ない）

 

（※Low-Eガラスとは室内の熱を逃さないように、

断熱性能を追求したガラスです。）

 

物件を十分に活用してから、

転売してしまう方法もありです。

 

最悪は取得した費用の500万円程度の金額では撤退する考えで、

１０００万円程度で売却できれば最高ですね。