専任媒介の不動産が売れない！三井のリハウスからチラシが入って解約？
自分の持ち家を買い替えや急な転勤のために、
自宅を売却をする必要がでるときがあります。
家を売却する時には最寄り駅にある不動産会社へ相談する場合や、
ネットを見て不動産会社を探して相談する場合などがありますけれども、
不動産会社からは専任媒介契約で売却の依頼を受けたいと
申し出があるケースが多いはずです。
専任媒介とは多くの不動産会社がある中で、
1社だけにしか売却の依頼ができないスタイルです。
売主からすると、専任媒介を結んだ業者の頑張りによって
早く売れて、ストレスなく売却が完了する場合もあれば、
3ヶ月以上売れない状況の中、三井のリハウスや
東急リバブルなどの大手不動産会社からチラシが入るのを見るたびに、
専任媒介契約を解約するべきか悩んだり、焦ったりする場合と、
大きな分かれ目になります。
たった1社だけしか依頼をしない専任媒介を結んで、
思うような結果が出ないときに、
その対処法にも関連する売れない理由を解明していきます。
不動産の売却には専任媒介と一般媒介がある！メリットとデメリットは？
不動産を売却するときは自力で売却をする以外は、
不動産会社に依頼をして仲介をしてもらうのが一般的です。
売主が売却を依頼するときに
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
の3通りがあります。
一般媒介契約は売主が複数の不動産会社に
重ねて媒介を依頼する契約です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社だけに
依頼する方式です。
不動産会社からの説明では、
複数の会社に依頼する「一般媒介契約」のデメリットとして、
１．レインズ（指定流通機構）という業者間で情報のやり取りをするサイトへの
物件登録義務がないこと
２．定期的な報告の義務がないこと
が指摘され、専任媒介契約（2週間に1度以上の頻度で報告）か
専属専任媒介契約（1週間に1度以上の頻度で報告）
のどちらかをすすめられることになります。
専任媒介は不動産会社にメリットがあるので頑張る？
不動産会社のメリットとしては、つぎのようなことが有ります。
１ 売却物件を確実に抑えられるので
買主、売主両方から手数料が入るチャンスになる
２ 買主を集客できなくても、売主からは確実に
手数料が入る
３ 専任媒介契約物件の広告によって集客が図れる
専任媒介契約は業者に対して大きなメリットがあるので、
頑張ってもらえるというメリットは期待できそうです。
逆に言えば、専任媒介で売れないなら、
問題が業者にもありえるので、
専任媒介契約を辞めるのも選択肢の１つになってきます。
専任媒介で不動産が売れない理由は査定価格が高すぎた？
専任媒介で業者は張り切って広告宣伝をしたり、
販売活動をしてすぐ売れるかと期待する反面、
実際にはなかなか売れない時があります。
最近は、タウンライフ不動産売買のような
一括査定サイトで業者に査定依頼をする人が増えています。
本来なら、複数業者の中からベストな選択をしたはずでも、
高く売れることを期待しすぎると、
査定価格が高くなりすぎて、
実際に売れる価格とかけ離れている場合も考えられます。
価格の見直しをするだけですぐに売れる場合も考えられるので、
本音で価格が適切なのかを確認する必要があります。
参考記事⇒自宅売却を一括査定サイトを利用して不動産会社を選ぶ時の注意点は？
価格の見直しだけですぐに成約する場合もあるはずですから、
仲介業者から正直に、売却可能な価格を再提示してもらう必要があります。
（価格の見直しが可能状況なら）
業者の販売にかける広告宣伝費のパワー不足で売れない？
最近はネットで集客をするのが主流で、
ネット広告はチラシのような印刷代や折込費用がかかりません。
ですから、スーモ、アットホーム、ホームズなど主要なサイトへの掲載はしているはずなのですけれども、
細々とやっている不動産会社の場合にはネットからの集客力が弱いことは
考えられます。
最近は、北海道の物件に都内から買い手があらわれることなどざらにありますので、
ネットのパワーを侮れません。
イマイチ、広告宣伝力が不足するような会社の場合には
専任媒介契約を見直す必要もありといえます。
業者のHPに集客力がない場合も売れない？
不動産の購入者をネットで集客するとしても、
地域性高いです。
というのも、不動産の価値や特徴、良さ、悪いところもあわせて、
場所や立地の良さを知る人は地元の人が多いために、
地元の人が買い手になることが
非常に多いはずです。
例えば、日本の何処かで不動産を探すときに、
「地域名 不動産」「地域名 中古住宅」「地域名 土地」などで１ページめに
表示されていない不動産会社のHPは集客力が弱いと言わざるを得ません。
大手ではなく、地元に強い不動産会社に相談する場合でも、
HPで地元からの集客力が本当にあるのか
顧客の立場から、物件を探す立場から判断してみましょう。
綺麗で豊富な物件数を大量に公開していても、
実際には自社HPから集客できてない不動産会社は多いものです。
その点では、三井のリハウスなどの大手不動産会社のHP 
は桁違いの
集客力があるといえます。
田舎の業者がレインズに載せていない場合も売れない原因に
大手不動産会社ではありえないことですけれども、
不動産会社が専任媒介契約を結んだ物件にも関わらず、
レインズに掲載しない場合も考えられます。
都会では業者が大手もありますし、中小もコンビニの数どころではないくらい
多く存在します。
ですから、レインズに載せないと同業者にバレると
告発されるリスクもあります。
しかし、田舎の場合には、のんきなもので、
業者間で情報の共有をすることが進まず
情報について閉鎖的な側面があります。
ある山奥にある田舎物件がレインズに掲載されていない状態のまま、
売れずに、結局、売るのを断念してしたようなケースも
あるようです。
山奥だから人口やニーズがなく売れないという理由には
なりません。
山奥で、売れなかった物件のすぐ近くの物件は
すぐに買い手がついていたようなことがあります。
田舎といえども、同じ物件はありませんし、
買い手は１人だけで十分なのです。
不動産会社は売却を依頼されたからには、
情報を欲しい人に確実にとどける
スキルが必要です。
仮に売却を専任で依頼した業者が売れなくても、
レインズに載せておいてくれれば、
同業他社が買主を連れてきてくれるかもしれません。
田舎だからこそ、人は少ないものの、
物件も非常に少ないので地元の人は意外にも
物件に飢えているものです。
その意味で、田舎の物件を売却するときは専任で依頼した業者が
レインズに載せたときに発行される証明書を
見せてもらうようにしましょう。
専任媒介を解除して見切りをつける時には、
再度、いい不動産会社を探してみてください。
専任媒介をむすんだ不動産業者の担当者の販売スキルや提案力、能力不足で売れない場合も
田舎の物件に限らず、都会のニーズが強い地域であったとしても、
どんな人が買ってくれるのかがイメージできていない
不動産業者の場合には、
都会の物件でも苦戦するかもしれません。
長期間売れない事例：解体してしまったケース
専任媒介契約を結ぶということは、多くの業者から１社の不動産会社を
選ぶことになります。
選んだ不動産会社の担当者の助言が適切でないと
長期間売れなかった
ということにもなりかねません。
家が築年数が経過していて古いというだけで、
解体して更地にして売却する方針を建てたとしましょう。
その方針通りに土地を買う人があらわれたらいいのですけれども、
土地の売り物件なら沢山ある地域だとしたら、
他の物件もあるので、簡単に売れません。
古い物件だけど、土地代で買える中古住宅として、
リフォームをして住む人もいますし、
古いことが全く気にならない人もいます。
いや、むしろ、非常に古い物件でも柱や梁がしっかりとしていて、
希少性の高い古民家のようなものは
解体したら取り返しが使いことにもなりかねません。
中古住宅として販売しておいて、解体も可能としておけば、
中古物件を買いたいというニーズを落とすことがありません。
更地にすれば見栄えが良くなってすぐ売れるという
素人並みの判断しかできない不動産屋の営業がいますので、
販売実績にも注意を払いたいです。
専任媒介契約で古家を残した中古物件が売れない場合は提案力にも問題か？
多くの不動産会社の中から１社だけ選んで、専任媒介契約を結んで、
不動産会社に古くて汚い中古一戸建ての仲介を
任せたとしましょう。
古くて汚い物件は簡単には売れそうにはないことは誰にでもわかります。
しかし、古くて汚い物件でもリフォームを提案して、
その費用はいくらなのかが明確に説明できれば
価格によっては興味を示す人も出てきます。
そして、古い物件をリフォームをして住もうかな
と思ってもらうためには、
見学する人が素人の目でみて、あまりに汚すぎたり、
ひいてしまうような家の内部や家の外回りの状況では
売れるものも売れません。
例えば、磨けば光る古い物件でも、
庭の部分から玄関に至るまでの部分がゴミだらけ、
草ぼうぼうで、木が生い茂っているような場合には、
家の中に入ろうとする気持ちも起きません。
仮に、家の中に入れたとしても、
住んでいた人の生活感がありありと分かったり、
悪臭や、散乱した部屋の状況ではリフォームをしようとする
前向きな気持すら起きません。
不動産売却のプロなら、見学をする人の気持を考えて、
ハウスクリーニングを提案したり、
草刈りや庭木の撤去などをするべきなのです。
単純に専任媒介契約を結んで、ネットに物件を掲載すれば
売れるというものではありません。
難しい物件でもスムーズに売却するために、
適切な助言や提案ができる不動産会社なり、
担当者が不可欠です。
3ヶ月経過しても売れない物件に三井のリハウスからチラシが入った！専任媒介を解約するべきか？
専任媒介契約は３ヶ月間と決められています。
３ヶ月を越えてしまうと、再度、更新をするのか、
解約してほかの業者を選定し直すのかの見直しをする必要があります。
３ヶ月間の間、２週間、１週間に一度以上のペースで報告書があって、
担当者から電話連絡もあったケースなら更新もありかもしれません。
専任媒介なのに報告書もなかったし、不安な気持ちでいるのに、
連絡がないような担当であった場合は、
専任を結んだ不動産会社に法令遵守義務の意識が不足しているだけではなく、
事務スタッフの不足など組織的パワー不足も考えられます。
専任媒介契約から３ヶ月経過したときに、
ちょうど不動産大手の「三井のリハウス」のチラシなどが入ると、
他社に相談するべきなのか迷います。
物件情報を見ていると、地元の中小の不動産会社では
簡単に売れなかったものが大手の不動産会社へ切り替わって、
値段は下がったけれども、あっという間に売れたような状況を
よく目にします。
時間が長引いたために、売主が焦りに負けて、
次に相談した大手不動産会社からの適切すぎる金額に
見直したためともいえます。
ちょっと安く売りすぎているケースも多いように感じるのは、
長い時間、売れないために、
心理的に「高値で売りたいとい気持ち」から、
「安くても売ってしまおうという諦め」に
心境の変化が起きて、妥協してしまうからです。
極端な安値で売り払わなくても済むように、
最初に選ぶ業者が確実な力量を持っていることを
見極めることが大切です。
販売実績の点では都市部付近なら、
大手を選ぶのは悪い選択ではないかもしれません。
ただし、高く売ることを目的にするなら、
必ずしも販売実績だけでは判断できない側面もあります。
営業マンの提案力が鍵になってくるでしょう。
参考記事⇒家を高く売る方法を熟知した良い営業マンはリフォームに強い！
