調整区域 実は人気!デメリットがある反面メリットも!



家を探すときに、市街化区域で探すとか、

市街化調整区域(=調整区域)で探すとか、

意識はしていません。

 

ただ、どんな場所にどういう風に暮らしたいかということが

前提にあって、家探しをしているはずです。

 

便利な場所がいいという人は、市街化区域を選びますし、

利便性を重視するのではなく、

 

広々とした土地やのどかな田園風景の中で暮らしたいという希望を持つ人は、

市街化調整区域の物件に心惹かれたりします。

 

市街化区域の物件はいろいろな意味で街が整備されるので、

いいにきまっていますけれども、

 

市街化調整区域も一部の人には人気があります。

 

調整区域のメリットデメリットを確認していきましょう。

 

 

市街化区域と市街化調整区域で住む人に違いがある?

 

一般的に価値が高い良い不動産とされるのは、

買い物の利便性が高くて、駅も近いなど

交通の利便性が高いものが該当します。

 

利便性が高い場所は人が多く集まる場所で、

市街化区域と指定されています。

 

主に会社員が多く住むような街ということになります。

田園風景  調整区域

一方で、会社員が多く住む市街化区域とは違い、

市街化を抑制して、農業などがし易いように

農家の人達を保護するような場所が市街化調整区域と

定められています。

 

 

簡単に言えば、市町村が会社員の方はこちらに住んでくださいと

指定しているのが市街化区域、

 

農家の方はこちらに住んでくださいと指定しているのが、

市街化調整区域ということになります。

(もちろん、会社員も調整区域に住めます。)

 

調整区域は実は人気、その理由は経済的負担にメリットがあるから?

調整区域は市街化区域との比較では、

99%不便な場所といってもいいです。

 

東京一極集中、都市部への人口が集中するのは、

仕事が都市部に集中していて、

 

その周辺に住む会社員の生活をバックアップしていくように

形成されているのが市街化区域だからです。

 

では、なぜ調整区域のような不便な場所が選ばれるのでしょうか?

 

メリットとデメリットを確認して行きましょう。

 

調整区域は土地の価格が安い点がメリット

調整区域は市街化区域との比較では、

土地価格が安くなっています。

 

同じ市内でも、市街化区域の平均的な坪当たりの価格が25万円だとしても、

市街化区域なら坪当たり10万円以下で購入できるという具合です。

 

固定資産税は調整区域が安い

市街化区域よりも調整区域が土地価格が安いというのは、

市町村が管理する土地の評価額も安いということにつながります。

 

土地を購入すると毎年1.4%の固定資産税が

毎年1/1の所有者に対してかかります。

 

調整区域は評価額が安いので、固定資産税の負担が

安くて住む点がメリットとなります。

都市計画税がない点は経済的にはメリット

市街化区域では都市計画税が0.3%程度

固定資産税の他にかかってきます。

 

市街化区域に住む会社員はいずれ結婚をして、

子供が生まれます。

 

子供がたくさん生まれると、小学校、中学校が必要になります。

 

市街化区域では、会社員が暮らしていくのに必要な

学校、公園、道路など都市機能を整備していく必要がある

住民にとっては便利な場所です。

 

調整区域では特に、市街化区域のような街づくりを促進することは

むしろ抑制されているので、

 

都市計画税の負担がありません。

 

浄化槽だが下水道だ負担なし

調整区域内では市街化区域のように下水道が整備されることはありません。

 

調整区域では基本的には水洗トイレから流れた排水は

宅内に浄化槽を設置して廃水することになります。

 

新築のときは浄化槽を設置するという先行投資負担がでてしまうものの、

入居後は下水道料金の負担がありません。

 

ただし、デメリットとしては、

浄化槽できれいになった排水の流入先が

道路にある側溝や小川の場合には、

夏に悪臭が立ち込める場合もあったりします。

 

プロパンガス利用になるデメリットはオール電化でカバーできる?

調整区域では都市ガスも整備されることはほぼありません。

 

瓦斯を利用する場合には都市ガスより割高なプロパンガス利用になります。

 

最近ではオール電化住宅が普及しつつあるので、

プロパンガスを回避する方法はあるといえますね。

 

調整区域では水道の引き込みもない場合も

家を新築する時には、市街化区域では

前面道路からすぐに水道を引き込むことができます。

 

調整区域では水道の引き込みが

前面道路にない場合もでてきますので、

水道の引き込み工事費用が高くなる可能性がある点は

デメリットです。

 

調整区域で土地が激安なときは水道の引き込み工事に

数百万円もかかるような場合があるからです。

 

以上が、調整区域のお金の面でのメリット、デメリットとなります。

 

更に、調整区域で家を購入する時のライフスタイルに関わる

メリットやデメリットを確認しましょう。

 

調整区域の新築のメリットとデメリットは?

市街化調整区域では、土地を購入しても家が建てられない場合が

多いです。

 

例外的に、市街化調整区域でも、不動産業者が土地を購入して

建売を分譲できるような土地があります。

 

大手の飯田グループHDである一建設なども、

調整区域内で新築を販売したりしています。

 

市街化区域と比較して売れ行きが悪いわけではないようなのです。

 

その理由を確認しましょう。

 

新築建売の土地が広い

市街化区域でも、調整区域でも建売物件の価格は2500万円クラスのものが多いはずです。

 

折角、土地が安いはずの調整区域の物件でも、

建物との総額が変わらないのですけれども、

 

土地の広さが圧倒的に広いです。

 

市街化区域の建売の土地の広さが50坪だとしたら、

調整区域の土地の広さは100坪程度もある点が

魅力的な要素です。

 

土地が広くなるのは、市町村が調整区域内での

一つの敷地に対して最低敷地面積を設けているからです。

 

市によっては200㎡以上、別の市では300㎡以上などと

最低敷地面積を設けています。

 

そのために、調整区域の建売物件は

土地が広くなるわけです。

 

土地が広いことのメリットは?

土地が広いことで、駐車スペースが広がります。

土地が100坪もあれば、駐車スペースを3~4台も

ラクに設置できます。

 

また、車好きで車を大切にしたい人にとっては、

ガレージを建築するスペースもできます。

 

調整区域では建築できるものが限られてくるのですけれども、

「自宅+車庫」程度は許可になります。

 

クルマいじりが好きで、雨の日でもクルマいじりをしたいというような

人にとっては車庫があるというのは

非常に魅力的な物件になります。

 

売却する時買い手が少ない?

新築を購入後に売却を考えるときは

歩いてスーパーやコンビニ、病院、図書館といったものが

ない場合多いので、

購入するターゲット層は狭まります。

 

買い手が多いとは言えない点ではデメリットです。

 

ただし、確実に、不便な農村地帯でのんびりと暮らしたいとうい

ニーズはありますし、

 

調整区域では家と家の間隔が大きいので、

音楽好きで大音量を出したい

車を多く所有したい

など、

 

いろいろな人がいるので、

悲観的になる必要はありません。

 

賃貸に不向き?

一旦、家を新築した後、売却ではなく賃貸する場合は

調整区域の物件は弱いと言えます。

 

 

調整区域は駅からも遠く、

買い物などが不便な場所なためです。

閉鎖性(地域性)はデメリットか?

建売でも、土地を購入して家を新築する場合でも、

調整区域に住む人達は先祖代々の農地を守ってきた

農家の方が多い場所です。

 

そのために、やや閉鎖的な雰囲気が感じられる場合もあるかもしれません。

 

地域に溶け込むのに時間がかかる点はデメリットになるでしょう。

 

調整区域で中古物件を売買するときは

調整区域の中古物件を売却しようとするときは、

不動産会社はよくよく選んだほうがいいです。

 

不動産は市街化区域にある便利な環境のものがいい物件だと

決めつけているような人が時々います。

 

また、田舎の調整区域の物件は誰も買いたくないなどという

先入観を不動産会社のプロが持っている場合すらあります。

 

人はそれぞれです。

 

たった一人のひとが、買いたいと申し出てくれれば、

売買が成立します。

 

田舎にある調整区域の物件でもメリットを理解していて、

確実にニーズがあるから強気で売却を勧めてくれる不動産会社を

探すことが大切です。

 

不動産査定エージェントの無料査定 などを利用することで、

まとめて、数社に査定依頼をすることができます。

 

いくつかある会社の中から前向きで、

調整区域の売却にもより精通している会社を選びたいものです。

 

中古物件を調整区域で広い土地で探していくような時も

基本的には同じ考え方になります。

 

 





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