調整区域の不動産 競売を回避する任意売却で心配を解決できる?



農村地帯

農村地帯になっている市街化調整区域でも

建売物件が売買されていたり、

 

中古一戸建ても売買されています。

 

田畑が多かったり、牛舎や豚舎、鳥小屋なども

あったりして、風向きによっては

臭うようなことがあるのが調整区域の

特徴でもあります。

 

人が住むには不便な調整区域で

住宅ローンの返済が滞ったりすると

 

金融機関から保証会社や債権回収会社へ

債権が移管され、最終的には競売になってしまいます。

 

人の噂が広まりやすいのが田舎の特徴ですから、

できれば、競売になったとは言われたくありません。

 

競売になる前に、任意売却という手段で、

自らの意志で自宅を売却して借金を返済する方法を使えば、

「あの家は競売になった」と噂されずに済みます。

 

それにしても、田舎の風景が広がるような

調整区域の物件は買手がついてくれるのでしょうか?

 

 

調整区域の物件に買い手がつくかどうかという漠然とした不安がある

調整区域の物件は市街化区域に隣接しているような特殊な場所ではない限り、

一般的には不便なところが多いです。

 

買い物をしようと思ったら、駅周辺の場所まで車で移動なければならない

という具合です。

 

歩いてコンビニがあるというのは奇跡的な話かもしれません。

 

そんな利便性が低い場所にある物件は売れないのではないかという

素人が持つ漠然とした不安があるはずです。

 

いろいろな不安があるはずですけれども、

どんな心配事があるのかを解き明かしていきましょう。

 

不便な立地でニーズが有るか心配

まず、調整区域は不便ではありますけれども、

人それぞれであるということです。

 

不便な場所のほうが田畑が見えたりして、

環境が好きだという人がいます。

 

また、調整区域の戸建ては土地が広くて

家庭菜園ができたり、駐車スペースが多く取れるなどのメリットもあるため、

利便性が低いというだけで、

売れないいという心配はないかもしれません。

 

本当のど田舎になると、市街化区域と市街化調整区域を

線引していない地域もあります。

 

調整区域があるということは、すぐ近くには

市街化区域があって人々が多く住んでいる場所に

以外にも近いとも言えるわけです。

 

買い手は多くないものの、

確実に現れると言ってもいいのではないでしょうか?

 

再建築できるかどうか?売れるかどうかの心配

まずは市街化区域であれば、誰が土地を購入しても、

用途が住宅であれば工業専用地域以外なら建てられます。

 

一方で市街化調整区域の場合には、

 

  • 誰でも家を建てられる土地
  • 属人性の条件がある土地で一定の条件を満たす人だけが建てられる土地

の大きく分けて2つあるといえるでしょう。

 

調整区域の物件でも誰でも再建築できる土地なら問題なし

もしも、住宅ローンが支払えなくなった物件が

建売業者が販売したような物件であれば、

誰が購入しても再建築ができる物件である可能性が非常に高いです。

 

属人性が問われる調整区域の物件は再建築不可能の場合も

逆に、市街化調整区域内に20年以上住んでいる人や

その家族に該当したために、

 

属人性の条件を満たしたおかげで、

調整区域の土地に家を新築できた人の場合には、

売却しても購入した人がすぐに再建築できるとは限りません。

 

基本的には築20年以上経過している物件であれば、

調整区域の物件でも再建築ができると判断される市町村があります。

 

逆に、築浅物件で築20年にも満たない物件の場合には、

目先は再建築が不可能であるというのが原則です。

 

市街化調整区域で、競売物件や任意売却物件は再建築の可能性が高まる

しかし、任意売却の場合あれば、

上記のような属人性の問題などがすべて解決します。

 

とういのも、調整区域内での再建築ができる条件に、

売却された経緯が、

 

「経済的な問題があって売却されたような場合」には、

例外的に再建築を認めるという条例がある市町村があります。

 

競売になったということは経済的な問題が背景にあった物件ということになるので、

誰が購入しても家を再建築することができるようになります。

 

任意売却は微妙な位置づけになりますけれども、

競売と同様に、

 

差押登記が入っていて、

解除された経緯があったりなど、

 

公的な資料で「経済的な問題があった」ことが

証明されれば購入者は再建築が可能になります。

 

不動産の売買契約書に任意売却である旨を

明示してもらえれば市街化調整区域内で

 

築浅の物件であったとしても、

すぐの再建築も可能性が出てきます。

 

参考記事⇒調整区域の新築や中古物件の住宅ローンを簡単に組める銀行はどこ?

 

市街化調整区域の任意売却は銀行の住宅ローンも通りやすくなる?

結果的に、任意売却をすすめて、

購入する人が住宅ローンの審査を受けるときに、

 

ローンが調整区域が理由で通らないということが

少なくなる可能性が高まります。

 

銀行も流通性を重視するので、

再建築の可能性について裏付けがあれば、

審査は通りやすくなるからです。

 

競売や任売などで差押登記が入っているような場合は

むしろ、審査にはプラスになるとも言えるのです。

 

タイムリミットで競売になる心配

任意売却をすすめていっても、結果的には

タイムリミットが来て、競売に移行してしまうことも考えられます。

 

競売にするかどうかの判断は債権回収会社がします。

 

もうタイムリミットですと言われる前に、

しっかりと債権回収会社の担当者とのコミュニケーションを取って、

債権回収会社のルールを熟知している不動産会社であれば、

 

購入希望者の要望を債権回収会社へ伝えて、

売買をうまく取りまとめるスキルを持っています。

 

もちろん、調整区域であっても何故、

再建築ができて、住宅ローンの申請も問題なくスムーズに進むのかについても、

熟知しているわけです。

 

その意味で、基本的には任意売却について、

精通している不動産業者を選ぶことで、

競売になってしまうリスクを回避することは可能なのです。

 

任意売却後、引っ越しが確実にできるか心配

任意売却が成立して、売買契約が終わった後は、

引き渡しをする必要があります。

 

つまり、引っ越しです。

 

そもそも、ローンの支払ができないという理由で、

引っ越しをしたい人に対して、

賃貸物件をスムーズに借りられるかが大きな

問題になるのです。

 

その点を理解してくれている不動産会社にお世話にならないと、

引っ越し先を見つけられずに行きづまります。

 

地域の不動産会社は、任意売却になっている家だということにも

アンテナを張り巡らせているので余計に対策が必要なのです。

 

その点でも任意売却に精通している業者に

相談することが非常に重要になります。

 

自分のことは自分で解決してくださいというような

逃げ腰の不動産会社は頼りにならないので、

 

引越し先についてもお世話になれるのかを

確認しておきましょう。

 

引っ越しするお金がない?

引越し先はどうにか確保できたとしても、

引っ越しするための費用が問題になることが多いです。

 

引っ越しするには、前家賃、礼金、敷金、仲介手数料、

保証会社の保証料などがかかります。

 

単身での引っ越しならば、大きな金額ではないかもしれませんけれども、

家族がいたすると

引越し費用もある程度必要になります。

 

まとまったお金があるなら、ローンの支払いが

滞らないといいたいところです。

 

このあたりも、不動産会社の腕の見せどころになるでしょう。

 

債権回収会社は基本的に引越し費用などは認めようとしません。

 

引越し費用に当てるお金があるなら、

原則として、借金の返済に回すのがスジだと考えているからです。

 

しかし、原則論であって、交渉によっては、

なんとかなる場合はあるものです。

 

やはり、不動産会社の腕の見せどころでしょう。

 

残債を返済するのが憂鬱

任意売却をスタートする段階では、

売買価格は債権回収会社が決定します。

 

不動産会社は債権回収会社へ近隣不動産の成約事例などを背景に、

該当物件の売却見通しを提出し、

 

債権回収会社が資料を参考にして、

妥当と考えられる金額を決定するわけです。

 

売却する価格で借金が全額返済できないときは、

残債については物件の引き渡し後も

細々と返済を続けていく必要があります。

 

売却完了後も借金返済のことはきになります。

 

場合によっては弁護士との相談も必要になるかもしれません。

 

そんなときは、不動産取引に精通している弁護士との連携をして

仕事をすすめている不動産会社であれば安心です。

 

もちろん、不動産会社の担当者が任売や競売についての知識、

金融機関の姿勢について熟知していることも当然です。

 

調整区域での任意売却のまとめ

市街化区域よりも調整区域は利便性が低いことや、

再建築の難しさがあるため、

不利な点もあるものの、

 

調整区域内の売買を多く手掛けた経験がある

不動産会社を選ぶことで大方の心配は

解決できます。

 

また、調整区域内で任意売却をすすめる上で、

引っ越しをするにあたって、さまざまな心配があって、

 

売却には前向きになれない人もいるかもしれません。

 

しかし、任意売却をすすめてくれる不動産会社は

お金の支払いで失敗して家を手放そうとする人の味方です。

 

仲介手数料は任意売却をする人は負担は0円です。

 

債権回収会社が売却代金の中から、

不動産会社へ支払いをしてくれます。

 

その意味で、家を売却する人は

不動産会社にとって大切なお客様です。

 

引越しのこと、引越し費用のこと、

売却完了後の生活のこと、

どんなことでも相談しましょう。

 

任意売却に精通した不動産会社が

解決策を提示してくれるはずです。

 

個人の自宅を売却するケースでは、任意売却専門の不動産業者に

依頼する方法もあります。

 

また、弁護士との連携があることや、

工場や事務所など大型案件の 任意売却でも対応できるのは

 

大手不動産会社も選択肢の1つです。

 

住友不動産販売「売却問合」 から、売却理由を明確にして、

相談してみましょう。

 

いろいろと、悩みは尽きませんけれども、 開き直ってしまうことも

時には必要かもしれません。

 

 





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