調整区域で工場や倉庫を建てられる土地を見つけるには？

倉庫や工場を建築するとなると、

規模に応じて、市街化区域内の

 

倉庫・工場が建築できる用途区域内に

法令を守りながら建築するのが原則です。

 

しかし、市街化区域内には住宅も多いですし、

土地のニーズが高いために倉庫を建築するような

大きな土地を購入することになると

金額的にかなりの金額になります。

 

ビジネスで利用する倉庫なわけですから、

先行投資金額は少ないほうがありがたいわけです。

 

そこで、広い土地がまとまって残っている市街化調整区域内で

なおかつ安い坪単価で倉庫用地を確保して

建築できればというニーズは高いはずです。

 

具体的に、調整区域で倉庫や工場が建てられる土地を探すコツなどについて、

説明していきます。

 

倉庫や工場を建築できるのは原則市街化区域内！

倉庫を建築してもOKですよと予め定めれている用途区域は

市街化区域内に存在しています。

 

工業地域と工業専用地域

工業地域と工業専用地畿内では

倉庫のみならず、工場も規模の大きさにかかわらず建築OKです。

 

また、用途についてもあらゆる用途の工場、倉庫が建築可能です。

 

調整区域にこだわらずに、既存の工場や倉庫の売り物がでている場合なら、

リフォームなどを施して、

 

事務所などを内部に作成したり、

用途にあうように改良を加えて取得するのも

安くあがる方法です。

 

準工業地域

準工業地域でもほとんどの倉庫、工場の建築が可能です。

許可にならないのは、

 

火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の「量が多い」場合の

物件は建築できません。

 

 その他の用途区域でも倉庫の建築はできる場合がありますけれども、

用途によっては建築面積が一定の制限をうけることがあります。

 

調整区域内は土地が安いので倉庫・工場を運営するメリットが大きい

市街化調整区域で倉庫を運営するメリットは、

次のようなものです。

 

• 土地の取得費用が安い
• まとまった土地が手に入る
• 民家がまばらでトラックの出入りの騒音を気にしなくていい
• インターチェンジが近いことがある

 

などです。

 

しかし、倉庫用地を調整区域内に取得するのは

簡単ではないのが現実です。

 

倉庫や工場用地に精通した不動産業者も非常に限られています。

 

農業用倉庫は調整区域内に建築されている

農業用の倉庫が畑のど真ん中に建築されていることがあります。

 

調整区域というのは市街化を調整する意味合いがあるのと、

農業を促進する意味合いがあります。

 

農家の人が建築する住宅や小規模な倉庫程度では

開発許可も不要で比較的建築しやすい状況です。

 

農業用倉庫で大規模になればハードルも小さくなるでしょうけれども、

農業を営むい上で必要な倉庫であったり、

 

キノコを栽培して出荷をするような工場であったりする場合には、

調整区域と言えども農業関連の建築物なので、

 

建築する理由や目的が調整区域が指定される目的にも

かなっているといえるので建てやすいというわけです。

 

既存の農業用倉庫を購入して倉庫や工場として利用できるのか？

農業用倉庫がまれに不要になって売却される場合があります。

 

調整区域では用途が制限されていることがあるので、

基本的には一定の制限のもとで倉庫として活用できると考えたほうがいいです。

 

例えば、キノコの栽培と作業場として建築された農業用倉庫を

購入して、

 

自動車整備工場などには活用できないと考えたほうがいいです。

 

用途が変更されてしまっているからです。

 

キノコ栽培の倉庫であれば、農業関連の類似の倉庫として

利用するには違法にはならないはずですので、

市役所などに確認することをおすすめします。

 

インターチェンジ付近の調整区域は倉庫建築の可能性が高まる

 

国もインターチェンジ付近は国道、県道などの比較的、幅員の広い道路に面している土地であれば、

倉庫を建築できるとする基準として設けています。

 

 

インターチェンジ付近であれば、道路付けによっては、

大規模な倉庫も条件に該当すれば建築可能になります。

 

 

倉庫・工場を建築できる調整区域がある？

調整区域では農業用や漁業用、林業用の倉庫くらいしか、

建築できないかと言えばそうではありません。

 

市街化調整区域内で建売業者が購入して建売（住居）を何棟も

建築できる特別な調整区域（埼玉県の34条11号に該当する区域）

があるのと同様に、

 

工場や倉庫を建築できる調整区域があります。

 

工場や倉庫を建築できる調整区域は市町村が企業を誘致する意味で

指定している特別な地域になります。

 

調整区域で工場や倉庫が建築できる地域が指定されているとは、

不動産会社でも知らない人達が多い分野でもあります。

 

普通の不動産会社が調整区域で倉庫物件はないし、土地もないとこたえても、

必ずしも、正解というわけではありません。

 

住居系の物件の売買がメインの普通の不動産会社では

工場用地についての知識が不足していても不思議ではないです。

 

倉庫や工場を建築できる土地を見つけるポイントは？

まずは、市町村に調整区域内に倉庫を建築してもよいとされた

特定の地域がないか問い合わせるという方法があります。

 

実際に建築しようとする市町村はある程度範囲が限られているはずです。

 

例えば、東京までのアクセスが良くて、高速道路にもアクセスがし易いような

地域となれば、埼玉県も候補です。

 

具体的には、

 

1. 桶川インターチェンジ付近（圏央道）
2. 川島インター付近（圏央道）
3. 羽生インターチェンジ付近（東北自動車道）
4. 加須インターチェンジ付近（東北自動車道）
5. 東松山インターチェンジ付近（関越自動車道）

 

などです。

 

川島インターチェンジ付近には実際に大規模な倉庫が建築されていますし、

産業団地を指定して建築できるようになっています。

 

東松山インター付近には工場や倉庫が建築されています。

 

 

そして、田園風景が続くような場所（調整区域）であっても、

道路が比較的広くて、

 

産業団地になっていない場所でも、

 

時々、大きな会社の事務所、倉庫が建築されているのを

目にすることがあります。

 

その企業の敷地が以前から工場があったから建築できた

という特殊事情があるだけではなく、

 

工場や倉庫が建っている周辺一帯（農地）が、工場や倉庫が建築できる調整区域として

市町村が指定している場合があります。

 

調整区域内に、突然、建築されている企業の事務所、

作業場などがあったときには、

 

その周辺の農地についても、

倉庫が建築できないのか不動産業者や

建築業者に調査してもらうと良いでしょう。

 

その上で、農地を所有している地主に対して

売却する意志が歩かないか

予め予算を決めた上でアタックしていくという流れになります。

 

 不動産会社に対して、購入したい土地の広さと

土地取得の予算を伝えて、

交渉してもらうのが一般的です。

 

その際は、農家と親密な関係を持っている

不動産会社であればなおスムーズに話は進んでいきやすい

場合もあります。

 

大手では三菱地所系列の不動産会社では法人向けの工場や倉庫の

売却案件もあるので、

問い合わせてみる価値はありそうです。

 

 

 

農地は関東と言えども耕作放棄地がところどころ出ていたり、

権利関係者が３０人いるような一団のまとまった土地であっても、

お金になるなら売りたいという農地所有者が多いものです。

 

農家は土地が売れたらラッキーと考えられる人も

多くなっていますので、

 

これからは農地をいかに活用するか

ビジネスチャンスは大きいはずです。