調整区域の新築や中古物件の住宅ローンを簡単に組める銀行はどこ?



家を新築したり、建替えをしたり、

中古住宅を購入するときには

 

まとまったお金が必要になるために、

住宅ローンを購入価格の全額、

もしくは一部利用することが多くなります。

 

銀行から資金を調達するときに、

土地が違いか調整区域にあると、

 

市街化区域との比較では、

評価額が低いために、借り入れをするのが難しくなります。

 

しかし、調整区域で住宅ローンは組めないわけではありません。

 

前向きに審査をするか、消極的に取り扱うかの

違いが銀行によってあるということになります。

 

市街化調整区域でも比較的前向きに住宅ローンの審査を

行っている銀行について見ていきましょう。

 

 

調整区域では原則、住宅ローンの取扱はしない銀行も

万が一、返済が滞ったときに競売にかけられるように、

融資金額を改修するための保全措置が

土地や建物に設定する抵当権です。

 

しかも、土地は市街化区域にあったほうが、

  • 市街化調整区域との比較では評価額が高いこと、
  • 市街化調整区域よりも流通性が確保されていること

などの理由で

 

銀行としては担保価値が高いことになります。

 

新生銀行は、

  • 住宅ローンをネット経由で審査
  • 外国人が取得しやすいように英語で契約書を作成もあり
  • 保証料が0円
  • 団信の保険料0円

 

など、

消費者ニーズに答える姿勢が高い銀行なのですけれども、

調整区域では原則として、住宅ローンを取り扱わない

という姿勢です。

 

例外として調整区域内でも、

開発許可申請が通過する物件はOKとはなっているものの、

流通性などを考慮すると審査は厳しくなるだろうということが

推測されます。

 

実際に新生銀に調整区域の住宅ローンについて問い合わせしたときも、

やや消極的な印象を受けました。

 

新生銀行に限らず、一般的に

大手都市銀は審査が厳しいと

想像されます。

調整区域でも住宅ローンが通る銀行は?

東京都市部を中心に営業をしている都市銀ではなく、

地方になると、農林水産業の関係者が多くなります。

 

調整区域内に暮らして生計を建てている農家の人達も

地方では比率が高くなります。

 

関東エリアでは茨城県、群馬県、栃木県などは、

農業や養鶏なども盛んで、

 

首都圏向けに大量の野菜や畜産物を

出荷しています。

 

調整区域として指定されて、市街化を抑制して、

農林水産業を営みやすいように指定された地域の

面積も大きいことが想像できるはずです。

 

では、実際に、調整区域で比較的前向きに融資をする銀行は

どんなところなのでしょうか?

 

地銀や信用金庫

地銀や信用金庫は調整区域でも

地域に根ざして営業しているせいなのか

前向きに審査をしてくれる印象があります。

 

銀行によって堅実経営の評判が高い銀行の場合でも、

調整区域だからといって全く審査が通らないわけではありません。

 

保証会社のスタンスによって前向きに融資をする銀行かどうかが別れる

地銀や信用金庫の中で、調整区域でも

前向きに審査をすすめる印象が強いのは、

全国保証という住宅ローンの保証会社を利用している金融機関です。

 

全国保証は独立系の保証会社であるために、

銀行が経営の健全性を確保しやすいために、

利用する金融機関が非常に多いです。

 

(最近では、りそなグループも全国保証を活用する

という報道がなされています。)

 

地銀や信用金庫の審査というよりも、

全国保証の審査が通過すれば、

調整区域でも住宅ローンが通過するということにつながります。

 

そして、いろいろな人から聞いた噂では、

全国保証なら、

 

一定の年収を超えていれば、

売買価格の100%~110%の融資が実行される

場合もあるようです。

 

 

 

ろうきん

調整区域でも住宅ローンが簡単に通るかどうかといえば、

新築の建売にしろ、中古物件しても、

売買代金の100%まで評価してもらうのは至難のワザです。

 

調整区域では流通性が市街化区域よりも劣ることが多いからです。

 

ろうきんの場合では、調整区域の物件であっても、

流通性がある程度見込まれると判断されるなら

 

売買代金の100%や、場合によっては購入する時の

諸費用についても10%程度上乗せして融資をしてもらうことが可能です。

 

ろうきんが重視する調整区域の流通性とは?

ろうきんは会社勤めをしている人が住宅を持てるようにという

意味で設立されているので、

住宅ローンの取扱にはそもそも、前向きな姿勢を持っています。

 

(※自営業者は対象外)

 

調整区域では、流通性が確保されている証明するのは、

誰が購入しても家を建てられるような場所であるかどうかが

ポイントです。

 

調整区域にある土地は調整区域内に20年以上住んでいる人でなければ、

原則建築ができないようなルールが市町村ごとに

定められています。

 

一般的に調整区域の土地は、農業を長年営んでいるような人やその家族や

親戚でなければ

 

建築できないような土地が多いために、

流通性が低いわけです。

 

一方で、建売業者が購入しても、市街化区域に住んでいる会社員が

購入しても

 

誰でも家を建築できるような土地であることが

市町村の制定している法令で裏付けられた調整区域では、

流通性が確保されます。

 

家を誰でも建てられて再建築が可能な土地であれば、

ろうきんは市街化区域並みの

取扱をしている様子です。

 

ただし、土地の評価は調整区域内の相場が

反映される点は変わりはありません。

 

しかし、結果的には売買代金の全額や

諸費用分も上乗せして住宅ローンを融資される

確率は高まります。

 

後は、融資を受ける方の年収や勤務年数等によって

トータルな判断がくだされるでしょう。

 

勤続年数についてもこの次に説明するJA程、

厳しくはありません。

 

フラット35

フラット35も、ろうきんとほぼ同じスタンスと

考えても良いでしょう。

 

担当者の調整区域についての評価の仕方について、

力量も問われてくるはずです。

 

 

JAは調整区域に住む農家の住宅ローンに強い

JAの調整区域への住宅ローンの取扱の強さはは

ろうきんよりも、強いといえるかもしれません。

 

JAの審査がろうきん、地銀や信用金庫よりも厳しい点は、

勤続年数について3年以上などのルールがある点です。

 

基本的には不動産の流通性については、ろうきんほど、

神経質に審査をしない印象があります。

 

調整区域での住宅ローンの融資はJAがやらなければならない!

JAが住宅ローンを調整区域でやらずにどこがやるのか?

 

というコメントをJA融資担当者から聞いたことがあるほどに、

強い使命を持っているようなのです。

 

農協(JA)は農家の人たちと経済活動を歩んでいますので、

当然の姿勢とも言えます。

 

農家の人たちは、現金収入についても、

会社員とは違い、毎月はいるわけではありません。

 

秋に一気に収獲の時期がやってきて、

年に1回しか現金収入がないということもありえます。

 

それでも、JAは審査を通してくれる場合があるので、

農家の人たちの住宅ローンはJA以外には考えられない

と言ってもいいでしょう。

 

結果的に、調整区域内に住宅を購入する

サラリーマンや自営業者に対しても、

 

一定の勤務年数と年収をクリアできていれば、

ろうきんのように、購入価格の100~110%の

住宅ローンを実現しています。

 

調整区域の住宅ローン まとめ

調整区域で購入価格の全額を融資してくれる見込みがあるのは、

  1. 全国保証を利用する全国の地銀や信用金庫(民間)
  2. ろうきん
  3. JA(農協や漁協)
  4. フラット35

 

などが考えられます。

 

民間の金融機関よりは、「ろうきん、JA」などの

組合員のための金融機関や

 

フラット35(住宅取得支援機構)のような

独立行政法人が頼りになる場合も多いはずです。

 

 

年収や属性が問われるのは市街化区域の物件の審査と同じです。

 

調整区域での流通性について法令などに照らし合わせて

前向きに物件の評価を算定できる金融機関に

相談するのが審査を突破するポイントでしょう。

 

一般の調整区域についての知識が乏しい個人が自力で

住宅ローンを通そうとするのではなく、

 

住宅ローンに精通した住友不動産販売株式会社 のような

大手不動産業者やハウスメーカーの

担当者に相談することも大切でしょう。

 

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を利用して、住宅の品質を比較するだけではなく、

 

住宅ローンについての力量なども

あわせて比較してみましょう。

 

 





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