任意売却でセンチュリー21はどうなの？

住宅ローンを組んでみたものの、

• 収入がなくなってしまった、
• 離婚した

などの理由で住宅ローンが滞ってしまうと、

借入先の銀行からも任意売却の話がでてきます。

 

任意売却をする際には基本的には金融機関から

特定の不動産会社を紹介される場合もあるようなのですが、

 

普通は不動産会社を紹介されることはないので、

自分で任意売却を手伝ってもらう不動産会社を探す必要が出てきます。

 

しかし、任意売却を進めるには、任意売却の流れや手法、

金融機関の考え方や仕組みを理解している

不動産会社でなければ売却を任せるわけには行かないのが実情です。

 

 

不動産の購入ならセンチュリー２１なら安心感もありそうなのですが、

任意売却についてはどうなのでしょうか？

 

実際に、任意売却が成功した例や失敗して例を見てきた経験を踏まえて、

業者選びの注意点を見ていきましょう。

 

 

任意売却は特別なノウハウが必要な理由

任意売却を依頼する不動産業者にはスペシャルスキルが

備わっている必要があると言えます。

 

通常の売却なら、残債を完済するために持ち出しをして

抵当権を抹消するのが一般的です。

 

しかし、ローンの残債が売却可能価格よりも大幅に上回っているような場合でも、

債権者の承諾を得て、

抵当権を抹消して、

新たな購入者に引き渡すのが任意売却の特徴です。

 

更には、債権者が１社だけではなく、

二番抵当権、３番目の抵当権が設定されている時には、

 

抵当権を抹消してもらうためには、

２番目、３番目の債権者へハンコ代を支払うなどして、

承諾を取り付ける必要性がでてきたりします。

 

更には、任意売却物件の債務者が物件を引き渡しをするときには、

引渡日前には、

引っ越しを事前にしてもらう必要があります。

 

しかし、任意売却を選択しなければならい訳ありの所有者は、

引っ越しするお金もないことが多いです。

 

債権回収会社との話し合いで、仲介手数料の他に、

引越し費用を負担してもらうなどの交渉も

ときには必要になってきます。

 

抵当権の抹消や引越し費用の捻出のことだけを考えても、

任意売却を選択する人の事情や問題を解決して、

 

購入する人には一切不安感を与えないように

取引をスムーズに進めていく必要があるのです。

 

また、不動産取引だけではなく、サービサー（債権回収会社）ごとの

特徴を知っておく必要もあります。

 

いろいろな意味で、任意売却を行うには

相応の経験とノウハウが必要であることが理解できます。

 

センチュリー２１で任意売却に特化している会社なら大丈夫？

フランチャイズ大手のセンチュリー２１に加盟する不動産会社は

全国に多くありますけれども、

任意売却に精通している業者は少数です。

 

センチュリー２１でも、任売に特化して営業している

不動産会社が都内にいくつかあります。

 

基本的に任売に精通しているという点では

問題がないと言っても良いでしょう。

 

ただし注意点としては、「囲い込み」をしていないかだけは

チェックをしておく必要があります。

 

囲い込みをされた任意売却物件が競売に

 

囲い込みとは、売り物件情報を業者間で共有する

レインズには登録公開してありながらも、

 

不動産業者が物件確認といって「顧客に紹介ができるかを確認をするときに、

「商談中」「話が入っている」といったような

言葉で、他業者を排除する方法です。

 

自社で確実に競売になる前に売りさばける保証があるなら、

まだいいのですが、

 

不動産取引をしていると実際には、ある不動産会社によって囲い込みをされた任売物件が

競売になったのを目にしたことがあります。

 

チェック方法としては、他の不動産会社に物件確認をしてもらい

囲い込みをしていないかを確認しましょう。

 

もしも囲い込みの事実が発覚して競売になった場合には、

仲介業者も責任重大と言えます。

 

囲い込みをしたのが、センチュリー２１加盟店だったかって？

 

それは、ノーコメントです。

 

センチュリー２１の加盟店で新築中心の会社は中古の任意売却はどう？

センチュリー２１の加盟店は新築の建売物件を仲介する実績が多いです。

 

中古物件よりも高額ですし、手数料が売主からも買主からも

両方から入るので経営的にも、

営業マンの歩合稼ぎにも

建売仲介を中心に進めるのは当たり前のことです。

 

逆に言えば、いくら不動産会社が知り合いであったり、

営業マンと知り合いであったとしても、

 

建売専門で営業活動をしている場合には、

自社で中古物件の集客をして成約させるという活動が

今ひとつ身が入らないということにもなりかねません。

 

囲い込みをしないという点ではいいことではあるのですが、

完璧に他社の販売活動に依存するのも

任意売却の場合にはどうかと思われます。

 

できる限りの手を尽くして集客を図るような努力をしなければ、

競売のタイムリミットが来てしまうというものです。

 

 

競売にならないように債権者の同意を得て、

価格を最初の段階でほんの少し割安に調整をするなど、

 

細かい作業を怠ると競売になって、

任売で売却するより大幅な安値で売ることになります。

 

センチュリー２１の加盟店で社歴が浅い会社は営業マンの力量次第

最近は、売却物件を集めるのに一括査定サイトを活用する不動産会社が

増えています。

 

東急リバブルやセンチュリー２１も実際に活用して

売却案件を獲得しています。

 

売却理由が通常の資産売却や相続での売却などである場合だけではなく、

中には、任売案件も含まれています。

 

センチュリー２１に加盟している会社には数十年の営業実績がある

老舗企業がある反面で、

不動産会社を始めたばかりで

免許番号もまだ新しい会社も含まれています。

 

売却物件を獲得するために、

高く売ることだけをアピールして

肝心のローンの残債をチェックし忘れたり、

 

そもそも、売却を請け負うためのノウハウに乏しい会社の場合であると

目も当てられません。

 

気がついたら競売物件になっていたということに

なってしまいます。

 

まさか、そんな素人のような不動産屋があるのかと思うでしょうけれども、

実際にあった実話です。

 

例外的に会社は若いけれども、不動産取引に精通した営業マンが

在籍していて、

任売の経験やノウハウも理解している場合は別です。

 

任意売却は経験が大切！

 

任売は流れや仕組み、債権回収会社の特徴などを

熟知している人にとっては

何も恐くはありません。

 

その意味では、センチュリー２１に加盟している会社でも

任売に特化していなくても、

任売の取扱ができる力量がある不動産屋はあるはずです。

 

任売を選択したときに、不動産会社は任売専門の会社を選ぶ方法もありますけれども、

 

なるべく親身になってくれる不動産屋であえれば、

引っ越しについての悩み

 

売却後の残債についての相談、

などにものってくれるはずです。

 

特に、不動産取引に精通している弁護士を紹介してもらう必要も

でてくるかもしれませんので、

 

任売の流れを熟知した不動産会社を探すことが大切です。