アパート経営は一括借り上げをする家賃保証会社 倒産リスクに注意！
アパート経営で毎月２００万円～３００万円の収入を得ている
専業大家さんでも、儲ける目的を強く意識していない人たちがいます。
アパート経営での利益はほどほどでも、保有資産を
減らさない様に、むしろ増やすことを目的にして、
多額の借金をしてアパート経営をするスタイルです。
銀行からのアパートローン設定のためにはサブリース会社の
一括借り上げがあるとローンも安心して組めるというメリットが
あるので、活用する大家さんも多いはずです。
一括借り上げの業者にはどんな不動産管理業者があるのか
家賃保証会社を選ぶときに倒産リスクや注意点についてみていきましょう。
アパート経営の一括借り上げでもリスクの説明を義務づけか？家賃保証会社にはクレームも多い現状が
アパート
「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、
借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。
そんな苦情が相次いでいることから、
国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」
との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。
金融緩和を背景に今後も相続税対策などからアパート経営に乗り出す人は増えるとみられ、
トラブル防止を目的に規制を強化する。
土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、
入居者に貸し出す「サブリース」と呼ばれる契約が対象。
入居者集めや管理は業者が行い、空室に関係なく毎月一定の家賃を支払う。
不動産取引では通常、
業者に様々なリスクの説明を法律で義務づけているが、
サブリースはその対象にならない。
個人の大家も不動産事業者で、対等な業者間の取引とみなされるため、
消費者並みの保護の仕組みはなかった。
しかし、近年は個人の大家を中心に
「契約時に『３０年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』
などと言われたのに途中で強引に減額された」
「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増。
日本住宅性能検査協会には過去５年間に４７７件の相談があった。
バブル崩壊後、デフレが25年も続けば、家賃は値上がりするものではなく、
値下がりするものであることは前提なのですが、
家賃保証という言葉は、変動する家賃を保証するという意味で、
契約期間中家賃が変動しないと誤解して解釈してしまうと、
アパートローンの支払いができなくなる恐れもあり得るので
注意が必要です。
一括借り上げを利用するアパート経営は投資利回り重視ではない運用方法？
アパートの建築をする目的は、人によって違います。
- アパート併用住宅を建築してすべての住宅ローンとアパートローンをアパートの家賃で支払いたい
- 儲からなくてもいいから、相続対策に借金をしておきたい。ただし、借金は家賃で支払いたい
- 積極的に家賃収入の利回りを追求したいが空室リスクを抑えたい
具体例は、上記のような３通りの人たちが
想定されます。
いろいろな思惑をもって、アパートを経営するのですが、
家賃保証のあるアパート経営は一番儲かる方法ではないです。
なぜなら、家賃保証会社（＝サブリース会社）も
空室になりにくい家賃設定にしているので、相場賃料より、
若干、お手頃な賃料に設定するからです。
また、家賃の１００％を保証するわけでもなく、
サブリース会社やメニューによっても比率は違いますが、
80％～90％程度の比率で満室時の家賃を保障します。
仮に空室でも90％の家賃を保障しえくれるとすれば、
１０％は管理会社の収益部分になりますから、
不動産投資と考えて、投資利回りを重視する人には不向きかもしれません。
あくまでも、安心感を求めた運営法といえるのが
サブリース会社の利用法です。
一括借り上げの家賃保証会社の種類は多彩！ハウスメーカー系列、大東建託など
安心感を求めてアパートの一括借り上げを依頼するなら、
サブリース会社の経営の安定性も大切になります。
具体的にどんな家賃保証会社があるのでしょうか？
相続対策中心でアパートを新築する大東建託！
相続対策としてアパート建築で収益を上げているのが大東建託です。
大東建託と同じビジネスモデルでは、ハウスメイトもあります。
大東建託はファミリー向けアパートが主体ですが、
単身向けにアパートを建築する会社としては、
レオパレス２１があります。
木造系のアパート建築業者でサブリースを行っています。
大東建託の場合は受注する手段として家賃保証を
積極化してきた経緯があります。
ハウスメーカーも家賃保証を提案！
積水ハウス、ダイワハウス、ミサワホームなどもアパート建築も行っている
ハウスメーカーです。
ハウスメーカーで施工したアパートのローンが
家賃保証の範囲で支払えるなら、
土地と建物を子供の代にうまく引き継げますし、
建物がしっかりしているので、
利益追求型ではない大家さんは選ぶ人も多いでしょう。
大和ハウスの場合では子会社にダイワリビングというサブリース会社が
家賃保証を行います。
ハウスメーカー系列のサブリース会社には
安心感があります。
ハウスメーカーにとってアパート建設受注をすることは
非常に重要な意味がありますし、
アパート新築受注に向けて、自前で家賃保証業務を行う
関連会社があったり、
外部サブリース会社を活用しているのが実態です。
サブリース会社の選び方は？過去には倒産した管理会社もある点が注意点！財務も確認を
注意点として、ハウスメーカーもアパート新築の大家さんの要望に
あわせて、より高い保証を提示する独立系の家賃保証会社を
紹介する場合もあり得ます。
上場しているとは限りませんので、
財務内容を確認する必要があります。
東証一部に上場している企業については、
公開されている財務内容やIRを確認することが大切です。
倒産リスクを示す家賃保証会社の経営破たんの事例は？
リプラスは9月24日、東京地方裁判所に破産手続きの開始を申し立て、手続き開始が決定した。
負債総額は約325億7000万円だ。
リプラスは2002年の設立以来、賃貸住宅の滞納家賃を保証するレントゴー事業や
不動産ファンドのアセットマネジメント（AM）事業などを手がけてきた。
2006年には中国への不動産投資アレンジを開始し、
2007年末時点で同社の子会社がAMを手がける資産は3820億円の規模に達していた。
今年に入って不動産市況が悪化したことで、リプラスがファンドから受け取るフィー収入は大幅に減少した。
レントゴー事業においては、将来的に発生する債権を証券化することで資金を調達して設備投資を進めてきたものの、
証券化市場の混乱でこの前提が崩れた。資金調達が困難になる一方で、
借入金の返済に追われるようになり、今年2月以降は恒常的に運転資金が不足する状況となっていた。
6月以降は、レントゴー事業の顧客であるマンション管理会社への送金が遅延する事態も発生し、
資金繰りが一層、悪化した。9月には運転資金を確保できなくなり、事業継続を断念し、破産を選択するに至った。
リプラスの破産によって、レントゴー事業の顧客のオーナーや管理会社にとっては今後、
滞納家賃の回収不能リスクが高まる。レントゴー事業を前提にして、
スキームを組成した不動産ファンドへの影響も懸念される。破産管財人の山川萬次郎弁護士は、
できるだけ早い時期にレントゴー事業（賃貸保証事業）を継承するスポンサーを選定して、
不安定な状態を解消するように努める考えを明らかにしている。
かなりの大手である企業が金融危機によって経営破たんして、
本来、入金されるべき家賃が大家さんに入らず、
紹介をした不動産会社も地主さんの信頼を失うかどうかの
危機が発生していました。
家賃保証会社を選ぶときには大手だから安心ではなく、
倒産リスクを回避するために、財務内容、訴訟が多発していないかなどが
注意点になります。
大東建託が倒産を回避し、高収益企業として評価されたのは家賃減額も背景に？
大東建託は海外投資家にも注目を集めている高収益企業です。
これまで株価は右肩上がりで上昇をしてきました。
家賃保証をしたうえでアパート建築を受注し、その後の
入居者のあっせん業務も非常に強いです。
投資家にとっては非常にいい企業と言えるでしょう。
反面、大家さんにとっては家賃保証は永遠に続くわけではありませんし、
これまでのデフレ経済の中で家賃は下がるのが当たり前です。
元従業員からの話ですが、状況に応じて、家賃の減額なり、
家賃保証事態を解約するなどの
対応をとってきたといいます。
大東建託のアパートは入居率は悪くないイメージがあるのですが、
大家さんにとっては深刻なことも起こり得るのが実情でしょう。
国土交通省が「将来は家賃が減る可能性がある」
との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた
ことで、大東建託に限らず、家賃保証の運用の仕方が
今後見直される必要があるでしょう。
最悪、売却することになったら木造と鉄骨系アパートどっちがいい？
木造と鉄骨では耐用年数が鉄骨の方が長いために、
固定資産税の負担を考えると、木造の方が最低の金額に落ち着くまでに
鉄骨よりも早く到達します。
木造住宅の耐用年数が２２年、鉄骨住宅の耐用年数が34年
というくらいの違いがあります。
最悪アパートローンが破たんしそうで、売却してローンを完済する場合では、
建物の評価は鉄骨造の方が多く残るというのがセオリーです。
毎年支払う税金を考慮すると木造が優位かもしれませんが、
売却するときには時期によっては鉄骨が有利ともいえるでしょう。
ただし、かかるコストが同じであるという前提です。
木造でローコストで建築できるなら資金回収も早いので、
木造が勝るというケースもあり得ます。
