横手市に2つ目の分譲マンションが!レーベン横手THE MID RESIDENCEはどう?



家を買うという場合では、戸建てを買うかマンションを購入するかの

どちらかの選択があります。

 

しかし、実は、マンションを選択肢にする人たちというのは、

大都市圏に住む人達が中心で、

地方に住む人達はほぼ、戸建住宅に住むことが主流です。

 

地方の中で最近人口減少率が甚だしいと言われている

過疎地の代表である東北の秋田県の場合でも、

分譲マンションが売買されているのは

99%は秋田市だけと言っても言い過ぎではありません。

 

秋田市以外で分譲マンションが存在するのは、

  • 由利本荘市
  • 五城目町
  • 横手市

の各地域であって、

マンション自体の数が非常に少ないのが現状なのです。

 

人がどんどん流出してきた秋田県内ではマンション分譲業者も

建築には後ろ向きな地域だと解釈しているのです。

 

そんな中で、なぜか、横手市に2019年にマンションが建築中で、

2020年6月下旬に完成する予定のマンションがあります。

 

名称は、レーベン横手 THE MID RESIDENCE

(レーベン横手ミッドレジデンス)です。

 

かなり気合が入っているネーミングです。

 

これまで横手市には、分譲マンションはたった1つしか

存在していませんでした。

 

つまり、レーベン横手が完成すると、

2つ目の分譲マンションということになります。

 

人口が10万人もいない小さな田舎町で

分譲マンションという選択はあるのでしょうか?

 

首都圏での分譲マンションの売買の経験を踏まえて、

マンション購入初心者向けに解説していきましょう。

 

 

横手市にある分譲マンションはランドシティ横手駅前

まず、横手市に最初に建築された分譲マンションを

比較対象として確認していきましょう。

 

名称:ランドシティ横手駅前

所在地;秋田県横手市駅前町2−25

交通:最寄駅 奥羽本線「横手」駅  徒歩3分

構造: 鉄筋コンクリート造11階建

築年月: 2010年01月

総戸数 :50戸

施工会社:東亜・横手・伊藤特定共同企業体

分譲時の売主:株式会社JAD(株式会社ランド子会社)

 

以上が、横手市に最初に建築された分譲マンションの

物件概要です。

 

建築されたのはリーマンショックがあった2009年という

非常に不動産業界には厳しい状況の時に

建築されたことがわかります。

 

その後、中古物件が売りに出るかと思えば、

ランドシティ横手駅前の中古物件はあまり目にすることがありません。

 

需給関係の点で言えば、

売り物はそれほどないので、

 

横手市内にマンションを買いたいという需要が大きいか小さいかは別として、

少数ならニーズはあると言えるのではないでしょか?

 

レーベン横手 THE MID RESIDENCの所在地

秋田県横手市大水戸町228

マンションは、

  • 東側に光明寺街区公園、
  • 西側に、田中稲荷大明神
  • 北側に正法寺
  • 南側には道路を挟んでツルハドラッグ横手寿店

がある場所となります。

 

部屋の向きは?

部屋の向きは全住戸が南向きです。

 

南に向いているので日当たりはいいと言えそうですが、

逆に北側にも部屋はあるので、

 

全部の部屋が日当たりが良いとはいいきれません。

 

ただし、角部屋は東側や西側からも

日差しが入ります。

 

逆に言えば、角部屋以外は、東や西からのダイレクトの日差しは

入らないということにもなります。

 

交通

JR奥羽本線・北上線「横手」駅東口徒歩7分

 

マンションの場合は、駅からの距離が短いほど

価値が出やすいです。

 

最低でも徒歩10分以内でないと

値下がりするスピードが早くなる傾向にあります。

 

ランドシティ横手駅前が徒歩3分との比較では、

7分なので、駅までの距離という点では劣ると言えます。

 

ただし、一般的な徒歩10分以内には入っているので、

合格ラインと言えるでしょう。

 

そもそも横手に住む人がそれほど駅を利用する頻度も

都市部との比較では高くはないでしょうし。

 

用途区域や住みやすさは?

レーベン横手 THE MID RESIDENCE は

商業地域に該当する場所に建築されます。

 

商業地域ですので、商業活動を活発化させる場所として

都市計画がなされている場所です。

 

住居系の用途区域ではないので、

住民の生活環境を優先する地域ではない点には

要注意です。

 

そもそも、駅近マンションはほぼ、

商業地域内に建築されているので、

ネオンの明かりが比較的多い場所となってしまいがちです。

 

簡単に言えばビル街であり、繁華街ができあがるのが商業地域です。

 

一般的な地域と違って建ぺい率も容積率も最大に設定されています。

 

つまり、土地を目一杯活用することができる場所ですので、

分譲マンションのように高い建物でも建築がOKとなります。

 

それどころか住居系ではない商業ビルも建築される場所と

なってきます。

 

都市計画法でも、商業等の業務の利便の増進を図る地域

とされていて、

 

たいていの商業施設が建築可能

である地域となっています。

 

土地が最大限に有効に活用できる可能性があるために、

土地価格は比較的高いのも特徴です。

 

分譲マンションを購入すると、

マンションの敷地の持ち分を持つことになるのですが、

 

土地価格が高くなれば、資産価値は高いと言えますが、

固定資産税もその分高くなるということにも繋がります。

 

構造は?

鉄筋コンクリート造地上10階建

 

鉄筋コンクリート造はRC造とも略して表現されることもあります。

 

一般的な一戸建ては木造であることが多いはずです。

 

鉄筋コンクリート造であることで、

冬の寒さ、夏の暑さは比較的快適に過ごせると言えるかもしれません。

 

横手市ないで冬場、朝起きると寒い日は辛いです。

 

ただ、マンションの場合では、一般的な木造の戸建てとの比較では、

朝起きてもそれほど寒くないというメリットもあります。

 

総戸数、管理費、修繕積立金は?

総戸数は54戸となっています。

 

当初管理費は15000~18800円(マンションの部屋の面積による、インターネット使用料込み、)

修繕積立金は4500~5640円(マンションの部屋の面積による)

と設定されています。

 

(部屋の面積は70.97m²~88.72m²となっています。)

 

毎月、管理人修繕積立金は負担するというのが

分譲マンションの特徴です。

 

なんだ意外と安いではないかと思うかもしれません。

 

しかし、これは説明があるかと思いますが、

長期的な管理費と修繕積立金の運営計画があって、

少しずつ、値上げされていくという傾向があります。

 

この手法は、分譲マンションの会社が新築を売りやすくするために

最初は管理費や修繕積立金を安く設定するという

手法をとってきた過去の歴史が慣例として

繰り返されているというわけです。

 

管理を行う会社との契約で必要なメンテナンスを行うには

費用が必要です。

 

レーベン横手 THE MID RESIDENCE の総戸数は54世帯と

多くはないので、

必要経費を54世帯で負担することになります。

 

一般的にはマンションの戸数は大きいほど

割安になりやすいとは言われています。

 

大きい部屋を購入するほど、

その面積に比例して管理費と修繕積立金は

大きくなります。

 

間取りは2SLDK、3LDK、4LDKです。

 

駐車場は?

1住戸に付き1台分の駐車場が確保されています。

もちろん戸建てとは違い、

月々の駐車場料金は必要です。

 

一戸建てのように、駐車スペースが2台、3台と必要な方には、

マンションは不向きと言えます。

 

レーベン横手 THE MID RESIDENCE の売り主は?

横手市内では10年ぶりでもあり、2つ目の分譲マンションとなる

レーベン横手 THE MID RESIDENCE の分譲会社は、

 

東証1部に上場しているタカラレーベンのグループ会社である

株式会社タカラレーベン東北です。

 

都内のマンションでは高く売れやすいマンションは

三井不動産、三菱地所、住友不動産といった財閥系の分譲マンションであったり、

東急不動産といった電鉄系の不動産会社が分譲したマンションであると

言われたりします。

 

メイジャー7と呼ばれるマンション分譲会社は

  1. 住友不動産株式会社、
  2. 株式会社大京
  3. 東急不動産株式会社
  4. 東京建物株式会社
  5. 野村不動産株式会社
  6. 三井不動産レジデンシャル株式会社
  7. 三菱地所レジデンス株式会社

で、彼らはお高く止まっています(笑)

 

実際にブランド力もあるのは確かです。

 

正直言ってタカラレーベンはマンション分譲会社としては

新興勢力なのです。

 

中古になった時に値下がりしにくいのは

確かにブランド力のある会社のマンションといえます。

 

あくまでも傾向があるだけで、

タカラレーベンがしょぼいと言っているのではありません。

 

秋田の人は、マンション業界のことは不勉強だと思うので、

参考までです。

 

横手で最初に分譲されたランドシティ横手駅前を分譲した会社と比較すると、

 

ランドシティを分譲した会社の親会社である

株式会社ランドはリーマンショックのために

経営再建する必要性がでてしまいました。

 

一方で、タカラレーベンはリーマンショックを乗り越えた

会社です。

 

 

マンションの売買では施工会社も大切

マンションの売買をするときには、施工会社が非常に重要です。

 

売買契約書には必ず説明がなされます。

 

レーベン横手 THE MID RESIDENCEの施工会社は

株式会社淺沼組です。

 

この点はポイントが高いと言えるでしょう。

 

地元の無名の会社では駄目で、

施工会社もブランドが大切です。

 

株式会社淺沼組は東証1部上場の

中堅ゼネコンで、歴史と伝統があります。

 

タカラレーベンは雪国でマンション販売にニーズを感じている

タカラレーベンは、秋田市内で分譲したマンションの

売れ行きが好調でした。

 

参考記事⇒タカラレーベンの「レーベン秋田THE MID TOWER」価格や施工会社は?

投資家向けのIR説明会でも、

人口が減っている秋田での分譲マンションでも

売れ行きが好調だと説明されています。

 

なぜ、地方の人が減っているという秋田でマンションが

よく売れたかと言えば、

雪との戦いが戸建てでは大変だからというニーズも

タカラレーベンは感じ取っています。

 

参考記事⇒雪国の生活でマンションが売れている不動産屋も知らない住宅事情とは?

 

もちろん、除雪や雪下ろしが不要なだけではありません。

 

庭もない代わりに、草むしりの大変さもありません。

 

郊外の戸建てよりも買い物も便利です。

 

そして、戸建てに特有の外壁や屋根塗装といった

定期的なメンテナンスも不要です。(管理費修繕積立金は必要)

 

横手やその周辺地域の高齢化が進んだ田舎だからこそ、

マンションへはニーズがありそうです。

 

マンションを購入して一戸建ての自宅はどうする?

マンションを購入するのはいいとして、

横手市やその周辺にある自宅が持ち家のとき、

どうするか?

 

田舎で不動産会社も少ないのでどこに相談したらいいのか迷うところです。

 

でも安心してください。

 

横手市内の戸建てはよく売れるといいます。

 

仮に横手よりも田舎だとしても、

田舎には戸建ての売り物が少ないです。

 

中古で安く買いたいというニーズは都会だけではありません。

 

後は、不動産会社へ相談するだけです。

 

マンション売却、不動産売却のイエイ

を活用して

どのように対処するか何社かの不動産会社へ

相談してみましょう。

 

 





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