都幾川氾濫は東松山市の土地価格に影響？注意すべき場所はどこ？
100年に一度しか起きることが無いような
大規模な水害は毎年のように、
日本列島のどこかの地域で発生するような
環境になっています。
地球温暖化の影響で海水温が秋になっても
高温の状況が続いてしまうことで、
台風が強い勢力を維持したまま
日本列島に上陸しているためです。
2019年10月に発生した台風19号の被害は、
埼玉県を流れる都幾川、越辺川などの河川の氾濫を引き起こして、
甚大な被害になりました。
埼玉県は居住する人口が多い場所ですので、
不動産取引が土地、新築の建売、中古戸建、収益物件など
活発に行われている地域です。
これまでは関東大震災などの地震への関心が高かったのですが、
今後は、発生頻度からすると、
大規模な浸水被害への関心も
高まっていくのは間違いありません。
東武東上線が走る東松山市は都幾川や越辺川の氾濫によって
警戒される地域になってしまいそうです。
具体的に、どの様な場所が浸水被害にあったのかを
確認しながら、今後の不動産取引にも
参考にしていきたいと思います。
東松山市は水が出るリスクが高い？
東松山市は元々、水害へのリスクが高い場所が
いくつもある場所です。
- 元々は沼地だった場所
- 元々は田んぼだった場所
など、
低い場所がいくつもあります。
パークタウン五領の事例
沼地であったり田んぼであったりした場所は、
地盤が脆弱だったりもします。
東松山市にある住宅・都市整備公団が分譲した
パークタウン五領（住所：埼玉県東松山市五領町１３−１）
という分譲マンションですけれども、
当初、地盤沈下が止まらなくなり、分譲を中止したような
経緯もあるマンションです。
今では地盤沈下の問題はなくなってはいるものの、
過去の経緯、イメージというのは払拭できていません。
東松山市の五領町にある分譲マンションの土地周辺は
地盤が悪いというイメージが付いてしまっています。
これは、一例ですけれども、
東松山市にはよく冠水する場所があったりと、
浸水リスクのある低地が珍しくないことを
示しています。
高坂橋の冠水は越辺川の氾濫の兆候だった？
2019年10月に氾濫を引き起こした越辺川は
坂戸市東坂戸エリア、川越市下小阪エリアの
大規模な床上浸水被害をもたらしました。
この台風が発生する前にも、
越辺川にかかる高坂橋が冠水するという
異常事態が発生しています。
高坂橋は国道407号線上にある越辺川を渡る橋で、
坂戸市と東松山市の市境にもなっています。
つまり、407号を坂戸市から東松山市に向かって
高坂橋を渡ると、東松山市内に入るというわけです。
越辺川が氾濫して坂戸市や川越市に大規模浸水が
発生しましたけれども、
東松山市にも非常に関連がある大きな川であることも理解できます。
そして、過去にも高坂橋周辺は冠水して通行止めになった経緯があるので、
水災リスクが高い場所と考えられる地域となります。
都幾川、越辺川の氾濫で浸水被害が出たのは高坂駅周辺エリア
台風19号の通過で大規模な浸水被害になったのは、
川越市や坂戸市だけではありません。
東松山市内でも水害による死者もでていますし、
床下床上浸水の被害が多数出ています。
車の中で溺死が発見された場所はどこ？
車に乗車中に車中に水が浸水し死亡が確認されてしまいました。
場所は東松山市正代地区です。
地図で見ても分かる通り、高坂駅の東方向に位置する場所で、
都幾川と越辺川に挟まれている地域で、
河川に近い場所となります。
ピオニーウォーク東松山が都幾川の氾濫で浸水
東松山市の高坂駅の東方向には国道407号線が走っていて、
ピオニーウォーク東松山もあります。
都幾川が氾濫したために、
ピオニーウォーク東松山も浸水して
営業を休止する状況になってしまいました。
大規模な農地を開発して2010年3月に開業をして
9年を経過したばかりの大型ショッピングセンターです。
開業当初は水災リスクがこんなにもあるとは
考えてなかったでしょう。
わずか10年弱で水災リスクは非常に高まったと言えます。
ピオニーウォーク東松山がある
東松山市あずま町4丁目は
水災による死亡事故が発生した
正代地区の北側に位置する場所です。
県道も冠水した東松山市宮鼻地区で車が水没
坂戸市から越辺川を高坂橋を渡って東松山市に入った
越辺川沿いには、東松山市宮鼻地区があります。
国道407号線をジョイントしている県道248号線が
走っています。
この大きな交通量の多い道路が冠水して
して海のような状況にもなって車も水没するほどでした。
ピオニーウォーク周辺地域は利便性が高い人気地区！新築も水没
元々は農地が多い高坂駅近くには、
- 東洋大学
- 東京電機大学
- 山村学園短期大学
といった大学があるために、
外部からの人口流入が多い活気のある場所とも言えます。
高坂駅周辺は、かつては駅と大学があるだけでしたけれども、
道路が整備され、
区画整理が実施されたことで、
区画整然とした住宅街と商業施設が充実してきた
比較的新しい街です。
区画整然としたきれいな町並みのある
高坂駅周辺は東武東上線の高坂駅へのアクセスもいいですし、
通勤通学にも好都合な場所として人気があります。
ただし、そんな高坂駅周辺では住宅を取得したばかりの
新築住宅が床上浸水をしてしまったケースも出てしまいました。
家を買うときに、東日本大震災、熊本地震の影響で、
地盤は大丈夫かというチェックはなされたかと思いますが、
よもや、近くを流れる都幾川の堤防を超えて
濁流が家の中に入ってくるなどとは思っていなかったはずです。
高坂駅周辺は新築物件も豊富で土地もよく売ているが今後は土地価格にも影響も
都幾川、越辺川という東松山市と関連が深い地域については、
水害リスクが高く意識されることになります。
河川に近いというだけではなく、
離れていても、氾濫が起きると
床上浸水してしまったということが分かったからです。
なぜ床上浸水、床下浸水は家の価値を落とすのか？
東松山市では水害によって死亡する人が出たほどです。
一階部分が天井近くまで浸水するほどの
生きるか死ぬかの大規模な水害でした。
つまり、水災によって床下浸水する程度の
イメージダウンだけでは済まないリスクがあるということになります。
参考記事⇒大雨で床下浸水した地域はイメージダウンで家の価値低下に！
もちろん、床下浸水をしてしまうと、
水害にあってしまった跡なども残ってしまいます。
自宅を中古で売却するときには、
過去に水災の被害の有無も買い主へ
申告する必要もあります。
過去に床下浸水をした経緯がある家は
水災リスクがありえるということだけでも
値段が下がるのは目に見えています。
また、床下が水に浸かることで、
主要構造部が腐食するリスク、シロアリの被害に合いやすくなるリスクが
高まってしまいます。
もしも、シロアリ防蟻工事を怠ってしまうと、
実際の蟻害も発生してしまいかねないのです。
激安価格で売れ残りを買って、投資対象にはなりえるか？
とは言え、高坂駅周辺の人気は完全に衰えることはなさそうです。
もしも、今後、新築建売の売れ残りや中古戸建の投げ売りなどが出るようなら、
絶好の投資対象にはなりえます。
投資家は永遠に住宅に住む考えはなく、
短期の転売を行って利益を獲得するために、
少々の弱点があったほうが安く買えるチャンスにもなります。
中古住宅のほうがリスクヘッジを見直すべき！リスクヘッジは火災保険への加入
新築を買ったばかりでいきなり水没したと聞くと、
とても気の毒な気持ちにもなります。
でも、よく考えると、新築住宅を購入した人で、
火災保険へ加入していない人は
ほぼ無いはずです。
不動産会社、ハウスメーカーや銀行が新築住宅の取得に合わせて、
火災保険を積極的に勧めているからです。
問題なのは、中古住宅に住んでいる人たちです。
今どき火災保険に加入していない人は少ないかもしれませんが、
新築物件と比較すると、必ずしも
加入しているとは言えないかもしれません。
水災で家財がだめになっても、畳が使えなくなったり、
床の張替えや壁紙の張替えをし直す必要があったとしても、
火災保険に加入していれば、
水害で発生した家の損傷は保証されます。
などを利用して、
できる限り費用を抑えながらも火災保険に加入すれば、
川の氾濫など想定外の被害があったとしても、
住宅の再建の大きな助けになってくれます。
