入居期間8年も敷金が没収！エイブル仲介のブラック大家から取返す方法は？
8年間も賃貸マンションに入居して滞りなく、
家賃を払い続けた入居者は96ヶ月分もの
家賃を大家は受け取っていることになるので、
退去精算のときは敷金は少しは戻ってくるような気がしませんか？
ところが、私の場合には、大家はびた一文返金してくれず、
敷金は全額没収されました。
入居者側に落ち度があれば、
契約書の定めに従って原状回復をする義務はあります。
ところが、敷金が没収された理由は、
- 部屋のハウスクリーニング
- エアコンクリーニング、
- 一部クロスの張替え
程度の
ことが原因になっていました。
入居者に過失がない場合では、
敷金を取返すことも可能な内容です。
私の場合にはエイブルが仲介してくれた物件でしたので、
エイブルを経由して大家から敷金を返還するように
交渉をする方法をとりましたので
紹介していきます。
8年間住んだ部屋はエイブルの仲介で、管理会社は大家の会社で不動産投資家ビギナー
賃貸物件を探すときは最初は仲介業者を経由して
物件を案内してもらい、
契約をするケースが多いです。
そして、物件の管理会社と仲介業者は違っていることもあります。
私の場合には仲介業者がエイブルで、
管理会社や大家はエイブルとは別会社という
ケースでした。
管理会社は不動産投資を始めたばかりのビギナーで、
異業種から不動産業界へ参入した会社した。
しかも、不動産の免許も取得したばかりの会社で、
免許番号も（１）でした。
マンションを所有して管理をするのは誰でもできそうなことではあるものの、
やはり細かい実務になると
トラブルにならないように運営するのは難しいいものです。
というわけで、何もなければいいなと願いつつも、
最終的には嫌な予感が的中していくことになってしまいます。
賃貸マンションの家主はブラック大家だった
賃貸マンションに入居をすると、契約時の話と違うことが
発覚してきました。
当初は都市ガスが利用できるという設備の説明を受けていたのですが、
大家の都合でプロパンガスへ変更されます。
「話が違う！」と大家へ直接連絡をしてみるたときに、
一般的には入居者の気持ちを理解したうえで、
給湯器の交換には費用がかかるから・・・といったような
説明で納得してもらう努力をするのが普通です。
ところが、私が抗議をしたのがきっかけで、
嫌がらせ（詳細は省略）を受けるようになってしまいました。
大家はある程度金の亡者なのは理解していましたけれども、
顧客である入居者に若干のクレームがあったからと言って、
嫌がらせまでするのは異常としか思えません。
ブラック大家とはよく言ったものだと感じた次第です。
8年間も住んだ部屋を退去。敷金は没収された！
ブラック大家に毎月家賃を支払うのがストレスだったわけではないですが、
4回目の更新のときに、
更新手数料を家賃の1月分もエイブルへ支払う必要がありました。
であれば、引っ越しして、更新料分を仲介手数料として
支払ったほうがいいと判断して退去することにしました。
敷金は家賃の一か月分を大家へ預け入れていましたけれども、
どうせブラック大家はなんだかんだ理由をつけて、
返さないだろうとう推測していました。
嫌な予感は的中して、敷金は全額没収されることになりました。
やっぱりという感じです。
ちなみに、8年間も入居している間に大家や
仲介業者へ支払った家賃は、
- 大家側へは家賃が役96ヶ月分
- 仲介業者へは仲介手数料0.5ヶ月分+更新料が家賃の3ヶ月分（3回更新）の計3.5ヶ月分
以上合計して、家賃のざっと100ヶ月分程を
支払って来た優良顧客に対して、
家賃の保全の目的で預け入れていた敷金まで
没収するのはちょっとバランスがとれていない気がしませんか？
関わりたくないという気持ちで、没収された敷金は諦めていた
大家にとっては家賃を支払ってくれる入居者は
名目上は大切な顧客であるはずです。
にもかかわらず、入居者をいじめるような大家とは
関わりたくないという気持ちが先行していて、
敷金以上の金額を請求されずに良かったと
ホッとしていたところもありました。
そんなわけで、わずか一月分だしと自分に言い聞かせて、
没収された敷金については諦めるつもりでいました。
不動産会社勤務の友人から没収されたままにするべきではないと薦められる
不動産会社で賃貸の仕事をしている友人に敷金を没収されたことを話す機会がありました。
敷金が没収された内容
敷金が没収された内容は
- ハウスクリーニング
- エアコンのクリーニング
- クロスの補修（玄関部分の一部）
といった内容です。
以上の3点の為に、敷金が没収されたことを友人に伝えると、
「敷金は全額返してもらうようにしたほうがいい」
と薦められました。
人の言葉って、ときに、人を動かすことがあるって言いますけれど、
本当の自分の気持を友人が代弁してくれているような気がしてきて、
「諦めずに敷金返還交渉をしてみようか」
と思いはじめました。
敷金を取返すためにとった対策とは？
賃貸物件へ入居するときに支払う敷金については、
原則として全額、返還されるべきものであることは
理解していました。
例外的に特例として返還しなくてもすむように特約を
契約書に盛り込むことがある場合なども
実はよく知っていました。
しかし、実際の法的な根拠をベースにして訴訟などがどのような結果になっているのかを
明確に知っていたわけではありません。
そこで、実際に、敷金を返せと主張するにあたって、
その根拠になる判例などを理解するところから
スタートしました。
没収された敷金を取り戻すために、敷金返還に関する本を読む！
という本は非常にわかりやすく
敷金がどのような場合に返ってくるのかが
記載されていますし、裁判の判例も掲載されています。
通常の使用をしている場合でも、
退去精算のときには
最低限「ハウスクリーニング」程度の出費をする必要があると
思い込んでいました。
しかし、ハウスクリーニングをするのは
大家が新規入居者を獲得するための行為で、
敷金から差し引かれるものではないことが
「Q&A敷金・保証金トラブル」を読んでみると、
よく理解できます。
仮に冷蔵庫の裏が黒くなっていたとしても、
クロスの張り替え負担は原則、大家の負担であることなどの
具体例が記載されています。
敷金や保証金が没収されて腑に落ちない方は、
一読をおすすめします。
裁判の判例をみると敷金は返ってくるという自身を深めた
この本の他にも、原状回復義務
裁判の判例を確認しました。
「実務裁判例 借地借家契約における原状回復義務」
という本の裁判例の１つにも記載があるのですが、
「ハウスクリーニング費用及びエアコン取替費用について、
賃借人の負担を認めなかった判例」
（東京地裁平成19年8月24日）
などが参考になります。
要するに、入居者が通常使用の損耗の範囲を超えて大家が所有する部屋を
汚したりしたとういような証拠もないので、
賃借人はハウスクリーニングもエアコン交換に要した費用も
一切負担しないという判決です。
普通の暮らし方をしている人なら、
この判例が適応される可能性は非常に高い気がします。
ブラック大家を直接提訴する前に、仲介業者のエイブルへ敷金が返金するように依頼
没収された敷金は本来は大家に提供するべきものではないことが理解できたので、
いよいよ返還請求をしていくことになります。
30万円以下の場合には、
少額訴訟を最悪は利用してもいいと思います。
敷金を返してもらうための少額訴訟のやり方なども、
先ほど紹介した「Q&A敷金・保証金トラブル 」
という本に記載されています。
私の場合には、訴訟を提起する前に、
仲介してくれたエイブルを経由して、
ブラック大家へ敷金を全額返すように要求する方法を取ることにしました。
エイブルの重要事項説明書や契約書にはハウスクリーニング代を徴収するとうい特約がない点を主張
仲介業者のエイブルは物件の管理会社ではないので、
エイブルに敷金を返すように要求するのではありません。
ではなぜ、エイブルを経由して敷金を返還するように要求することにしたのか？
それはですね、
エイブルが賃貸物件の重要事項説明書と契約書を作成していたからです。
現状回復についてのいガイドラインが国土交通省からも明示されているように、
敷金から、ハウスクリーニングなどを差し引くことができるような
特約を契約書に盛り込むこともできます。
しかし、私の手元にある契約書や重説には、
退去時のハウスクリーニング代をいくら支払うと
明確には記載されていません。
言い換えれば、退去時にハウスクリーニングを支払うという
特約が有効になっていないので、
入居者としては、
ハウスクリーニング名目で敷金を没収するのは
やめてくれと主張できるわけです。
相手は百戦錬磨の不動産屋ですので、
自分で交渉が難しいと感じる方は、
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