越後湯沢リゾートマンション元理事長の業務上横領が上がる管理費と修繕積立金を見直す好機！
越後湯沢といえば、湯沢町と南魚沼市にあるスキー場や
リゾートマンションが多い地域です。
新潟県南魚沼市にある大型リゾートマンション
において、
マンション管理組合の前理事長が、
１５年以上にわたってマンションの管理費や修繕積立金
約１１億円を着服していた疑いで、
管理組合が、業務上横領罪の疑いで警視庁に告訴状を提出したことが
わかりました。
越後湯沢のリゾートマンションといえば、
バブル崩壊後のスキーブームがなくなった
せいもあり、
１室あたりの価格は５０万円前後まで
暴落しています。
マンションにもよりますが、
築年数の経過とともに
管理費と修繕積立金が上がることで、
１Ｋタイプで小さいマンションの割に
負担が大きいことも
越後湯沢のリゾートマンションを売りづらく
しています。
前理事長による業務上横領があっても
マンションの管理が出来ていたことは
管理費や修繕積立金が上がる理由がどこにあるのかを
考えるきっかけになります。
越後湯沢のリゾートマンションで公認会計士の元理事長が管理費を着服したのはどこにあるどのマンションか？
前理事長が１１億円も業務上横領をした
舞台になったリゾートマンションが
どこにあるのかを確認しますと、
新潟県南魚沼市にある
「ツインタワー石打」です。
具体的な所在地を示す物件概要をみてみると
- 所在地：新潟県南魚沼市石打字土堂986番地2他
交通機関・物件へのアクセス
- 上越新幹線「越後湯沢駅」より約3.6km 車で約6分
- 関越自動車道「湯沢IC」より約5km 車で約8分
- 関越自動車道「塩沢・石打IC」より約5.1km 車で約8分
- 竣工 / 築年：1990年（平成2年）11月 / 築25年
- 施工会社：鹿島建設・西武建設共同企業体
- 構造：鉄骨・鉄筋コンクリート造A-13 , B-19階建
- 総戸数：549戸
- 用途地域：無指定
- 敷地権の種類：所有権
物件設備
- 電気 ： 東北電力、
- ガス ： 集中プロパン（サイサン）、
- 飲用水 ： 市営水道、
- 排水：/ 場内浄化槽施設を経由して河川に放流
- テレビ環境：アナログ・地デジ・ＢＳ対応
- インターネット環境：ADSL（戸別契約可）、ロビーで無線LAN利用可（9時～24時）
- 管理会社：有限会社ティー・ティー・アイ（全部委託）、
- 管理員勤務形態 ： 常駐
- オートロック
- 大浴場：温泉大浴場（加温・加水・運び湯・循環ろ過）・サウナ付き（大人500円 小人200円）
以上、温泉も利用できる魅力的なリゾートマンションです。
元理事長は公認会計士で、1999年から理事を務めてました。
公認会計士も必ずしも信頼できるとは
限らない事例です。
むしろ、公認会計士や理事長であった立場を
利用した犯罪でしょう。
ツインタワー石打はバブル崩壊で売却価格暴落だが、修繕積立金、管理費は値上がりして高額！
ツインタワー石打のマンションの価格は
専有面積が大きくなっても値上がりしない
いびつな価格形成になっています。
物件１ 間取り１Ｋ （洋室12畳） 専有面積（壁心）35.95㎡ （10.87坪）
バルコニー面積 2.63m2 向き南東向き ２階部分
の場合で、売却希望価格は30万円になっています。
物件２ 間取り２Ｋ（和室8畳 洋室22畳） 専有面積（壁心）74.28㎡ （22.46坪）
バルコニー面積 3.27m2 向き南東向き ４階 部分
の場合で、売却希望価格は５０万円です。
専有面積が２倍以上になっても価格は２倍以上には
なっていません。
また、階数も２階部分の部屋と４階部分の部屋では
４階部分の方が価格は上昇するはずですが
大きさや階数のメリットが価格に反映されないのは
売主の意向や部屋の状況だけではなく、
管理費と修繕積立金の負担が専有面積に比例して
価格負担が上がるからです。
物件１の35.95㎡の
管理費・修繕積立金の内訳は
管理費 （月額）21,500円
修繕積立金 （月額）3,600円
合計25,100円
物件２の74.28㎡の
管理費・修繕積立金の内訳は
管理費 （月額）44,500円
修繕積立金 （月額）7,500円
合計52,000円
となっています。
物件２の74.28㎡のリゾートマンションは
月に管理費修繕積立金の合計で52,000円もの
負担になりますから、
買い手、購入検討者は少なくなりますので、
売却価格も
控えめになる原因になっています。
そして、この管理費等の費用が
前理事長によって着服されていたんですから、
区分所有者としてはたまりません。
11億円も着服されて、
管理が成り立ったと感心します。
つまり、11億円はなくても
管理が出来ていたことを考えると
値上げしてきた管理費や修繕積立金の
見直しをすることが可能でしょう。
値上がりした管理費修繕積立金をリストラすることで、
区分所有者の負担が軽くなって、
売るときも買い手が付きやすくなるので、
値段も上昇する可能性すらあるでしょう。
リゾートマンション所有者は着服された管理費流出分を値上げされた管理費・修繕積立金で賄われてないか確認するべき！
元理事長は投資に失敗して着服した
管理費を返還できなくなって、
事件が発覚しました。
「FXに手を出して失敗した」ということで、
マンション管理に使われるはずのお金が
投資の損失で消えています。
失われた11億円はマンションの所有者が毎月支払いをしたものです。
１世帯当たり、この15年間で毎月1.1万円の管理費が
元理事長に横領された計算です。
つまり、１世帯当たり、1.1万円の値下げは
十分可能な状況だと推測します。
業務上横領した元理事長は時効により７億円を返還する必要なく、大儲け！
１１億円のうち、業務上横領ににも時効があります。
時効で４億円しか請求できません。
マンションンに建築基準法違反があり違法建築物になったときの資産価値の推移についてはこちら！
マンションの住民の皆さんは、残りの７億円は
泣き寝入りするのでしょうか？
