マンションが売れない理由は相場より高い価格に！リフォーム代が高いと値下げできない

マンションが手狭になったりすると、

一戸建てにすみかえることになります。

 

マンションに住みながら売却する人の場合は

大規模なリフォームは行うことはできません。

 

しかし、すでに、どこかへ引っ越してしまった後で、

じっくりと売却をしようというような人で、

 

資金的にも精神的にもゆとりがある方は、

リフォームをしないとマンションが売れないのではないか

と購入者のことを考えてくれたりします。

 

実際に、マンション売却をするにあたって、

不動産会社へ相談する前に

リフォームをしてしまうことは

得策なのでしょうか？

 

 

実際には、素人が割高なリフォーム代金を支払うことになったために、

きれいで売りやすいはずのマンションがなかなか売れないという事態

になってしまった失敗例を目にしたことがあります。

 

売却前のリフォーム代金のかけかたについて

失敗例や成功をを見てきた経験を踏まえて、

説明をしていきます。

 

 

マンションを売却前にリフォームする不動産業者の狙いや目的は？コスト意識を一般の人も参考に

一般の人が自身が住んでマンションを売却するにあたって、

リフォームの必要性を考える前に、

 

不動産会社が販売している

リフォーム済みのマンションについて、

どのようにリフォームを捉えているのかについて、

参考にしてみましょう。

 

不動産会社はマンションを一部屋から買取って、

リフォームをして再販をするにあたって、

 

再販価格と買取価格の大きなギャップを利用して、

リフォームをしています。

 

例えば、相場が1500万円程度のマンションを

900万円で買取をして、

 

200万円程度のリフォームをして、

利益やその他の経費を上乗せして、

相場よりも200万円（リフォームにかけた費用分）以上は高い

1700万円（1500+200）以上の価格設定をして売却するようなケースがあります。

 

マンションを探している人の中には、

相場よりも少々高くても、

自分でリフォームをすることを考えると、

買いたいと考える人が実際に少なからずいます。

 

ですので、リフォームを買取して再販するビジネスが

成り立っているわけです。

 

ここでの注意点は、不動産会社はリフォームをしないで

900万円で買取して、何もせずに、相場の1500万円程度で

売却しても同じはずです。

 

しかし、物件をスピーディーに確率高く売却する

手法としてリフォームをわざわざしているという

目的があります。

 

また、不動産会社は業者価格でコンスタントに数を発注できるので、

リフォームをする下請け会社へ安い価格で

リフォームを発注できています。

 

仮に、不動産会社が200万円のリフォームをしたとすれば、

一般の人が同じレベルのリフォームをすることになると、

300万円も、場合によっては、500万円もかかるような

ボリューム感のある内容になっています。

 

つまり、何も手を加えないマンションの相場に対して、

不動産会社がリフォーム費用としてかけた金額だけの上乗せだけなら

非常にお買い得なお値段にみえるというわけです。

 

リフォーム済みマンションがスムーズに売却されることで、

不動産会社も数百万単位の利益が生まれることになります。

 

以上が、不動産会社が買取したマンションをリフォームする

目的やコストということになります。

 

いかがでしょうか？闇雲に、リフォームをしているというわけでは

なさそうです。

 

素人がリフォームをするデメリットはコストが高いこと！売却の失敗原因にも

では、一般の人がマンションを売却する前に、

買取業者のように、

スムーズに売却する目的で

リフォームをする場合はどうでしょうか？

 

まずは、どのようにリフォームをするかについては

ローコストのリフォームの場合には仕上がりの印象には

差がないとしても、

かかるコストが大きく違っています。

 

クロスの張り替えや畳の表替えなどであれば、

それほどの違いはでないかもしれません。

 

しかし、浴室のユニットバスの交換や、

キッチンの交換、

洗面台やトイレの交換などの場合では、

不動産会社の仕入れコストにはかないません。

 

例えば、ユニットバスの交換に一般の方が、

１００万円かかるところを、

半分以下の４０万円程度で工事ができたりなど、

圧倒的な差があります。

 

一般の人が100円かかるところなら、

不動産会社は50万円以内で発注できるなど

のコストに差がある点で、

不動産屋のように、リフォームをして

その分を上乗せして販売するという考え方が

うまく機能しないことになるのです。

 

不動産屋が激安価格で発注した金額分だけ上乗せして

マンションを販売すると、安いという反応になるのに対して、

 

一般の人がかかった分だけ上乗せして高く売ろうとしても

お値打ち感がでてきません。

 

その意味でも、売却をする前にリフォームを簡単に

しようと安易に考えてはならないことが理解できます。

 

逆に、セミプロ級の方で、リフォームは安く発注できるような

職業の方ならチャレンジのしがいはあるかもしれません。

 

マンションのリフォームをしてもその分高く売れにくい理由は相場に

一戸建ての場合については、販売価格というのは、

土地価格+建物代金

という形で計算されます。

 

ですので、確かに一戸建てにも相場はあります。

 

しかし、その土地に建っている戸建ては

たった一つしかありません。

 

一方で、マンションの場合には、多数の部屋数があって、

繰り返し売買が行われています。

 

自然と、マンションについては平米単価が決まってくるものです。

 

つまり、マンションには一戸建てよりも

相場形成がされていることで、

価格にごまかしが効きにくいという

特徴があります。

 

その意味でも、リフォームをしたかどうかで、

大きな差になりにくいという

特徴があるのがマンションと言えます。

 

不動産会社は相場があるので、売買しやすいともいえるのですが、

相場よりも割高に売ろうとしても限界があるのが

現状です。

 

その意味で、リフォームに過大な費用をかけることは

売却を失敗する要因になってしまいかねません。

 

なぜリフォームをするのかはよくよく

吟味して、

高感度があがるような場合や

場所を限定するなど工夫が必要です。

 

マンションの売却相談前に、自分でリフォームした事例

実際に、マンションを売却査定を不動産会社へ依頼する前に、

自分で、マンションの管理組合に紹介してもらったリフォーム会社に

リフォームを依頼たケースを紹介しましょう。

 

リフォーム内容はクロスの全面張り替えと和室の

畳の表替え、障子とふすまの張替えです。

 

マンション自体は60㎡程度の小さい3LDKタイプの

マンションです。

 

どう考えても、50万円あれば十分にお釣りが来る内容なのですが、

１００万円ほどリフォーム会社へ支払いをしたといいます。

 

さらに、ご自身がお住いになっているときに、

浴槽を150万円程度かけて新品に交換したということで、

合計すると、250万円程度のリフォームがかかっている様子です。

 

確かに、リフォームをした結果、きれいで印象がいいのですが、

相場よりも250万円ほど高い金額で売却したいという

希望では売れそうにないという残念な印象なのです。

 

その理由は、マンションが駅から20分もかかることで、

駅近物件のような希少性に乏しいこと。

 

マンションが60㎡では、狭いと感じるファミリー層が多ことなどの

弱点があったからです。

 

セキュリティ面でも、今どき正面玄関が

オートロックではないマンションで、

豪華さがありません。

 

そして、築年数も20年も経過しているという

状況です。

 

駅1分のなかなかでない利便性の高い物件であれば、

ちょっと割高に売れる期待もあるのですが、

リフォームをしただけで魅力がアップするような

底力がマンションにない点が残念だったわけです。

 

そのそものニーズが小さいマンションの場合には、

リフォーム分を上乗せするのが非常に困難です。

 

結果的に、半年以上も売れずに、

最終的に売り出し価格よりも、

200万円程度値下げをして

売れていったと聞きました。

 

結局、リフォームした分の一部しか評価されなかったという

売却の失敗例とも言えるでしょう。

 

売却前にリフォームの必要性ははあるのか？

売却のプロに事前に意見をきいておくことが大切です。

 

また、リフォーム業者がわからないからと言って

安易にマンションの管理会社に紹介してもらうという点も

コスト意識が不足しています。

 

売却前にリフォームをしないと売れないという考えは正解ではない

確かに、リフォームしたほうがマンションは売りやすいのは確かです。

 

ただし、人それぞれの価値観があるので、

リフォーム内容にも気に入ってもらえるかどうかは

その人次第です。

 

フローリングの張り替えをしておいたとしても、

フローリングの色は明るい色を好む人もいれば、

落ち着いた色が好きな人もいます。

 

無垢材を使って張替えをしたい人もいます。

 

買主は素人とは限らず、セミプロ級の建築関係の

人の場合はリフォームをしていない状態の

めちゃくちゃ汚い物件でも気にならない人がいます。

 

リフォームをすれば綺麗にできることが想像できる人の場合は、

マンションがリフォームどころか

ボロボロになっていたとしても

その分安く買えればいいと感じる人もいます。

 

ですので、せっかく内覧にご足労いただくわけなので、

掃除程度はしておくていどで十分である場合もあるのです。

 

リフォームの必要性はスムーズな売却の為！印象を上げるなら ハウスクリーニングだけの選択も！

空き家になったマンションで、

汚れが目立つ場合は、

クロスの張り替えや畳の表替え、障子やふすまの張替えなどを

一切行わずに、

ハウスクリーニングだけで、

対処するのが一番リスクが低いです。

 

マンションの大きさにもよりけりですけれども、

ハウスクリーニング程度なら

５万円前後の費用負担で

印象をかなりアップすることができます。

 

内覧のときに、リフォームをする想像力が掻き立てられるレベルの

小奇麗さがあれば成功と言えるのです。

 

リフォームの必要性を感じるのは内覧のときに

いい印象をもってもらいスムーズな売却を果たすためです。

 

費用体効果という言葉を意識して、

最低限のハウスクリーニングだけで

どうにかならないものかを

検討する価値は大きいです。

 

 

リフォーム済みとハウスクリーニングのマンションを比較！早く売れたのはどっち？

同じマンション内で、同じ年に売りに出た同じ間取りで

同じ向き、同じ大きさの部屋が２つ売却されました。

 

１つは100万円程度かけてクロス、畳、障子、ふすまなどを

きれいにしたと売主は言っています。

 

もう一つは、ハウスクリーニングだけを業者に依頼して

4万円程度支払った売主です。

 

リフォームした方は、相場よりも40万円程度高めの設定のため

時間がかかってやっと半年程度で値引き無しで売れた様子。

 

ハウスクリーニングだけしかしなかった方は、

相場ピッタリの価格設定で30万円程度の値引きで

短期間で成約していきました。

 

100万円のリフォーム負担をして相場よりも40万円高く売れた物件と

4万円のハウスクリーニングで相場より、30万円の値引きを受け入れた

場合で、

どちらがお得だったかおわかりですよね。

 

非常に小さな違いではありますけれども、

高く売れたように見えて、

 

実はリフォームして早く売れるどころか、

相場よりも高めの価格であったことで、

時間もかかってしまっています。

 

印象を少しでもあげるという意味では、

ハウスクリーニングはそこそこ

利用できる手法であるとも言える事例です。

 

 

 

マンションの築年数や状態によって判断を

ハウスクリーニングだけでOKな場合は

比較的築年数が浅い、新し目のマンションだけとは

言い切れません。

 

築古の誰が買ってもリノベーションが必要なマンションであっても、

リフォームして住んでみようという

気持ちになってもらう意味でも

ハウスクリーニングをする意味合いはあります。

 

そして、リフォームが必要な物件なのに、

スムーズな成約に繋がります。

 

築浅物件であっても、部分的にリフォームはした方が

売却希望価格に近い価格で売れるなど

リフォームの効果も実は馬鹿にはできません。

 

ある程度のコスト意識をもちながら、

その効果があるなら、

思い切ってリフォームをするという

選択も間違いではありません。

 

大切なのは、あくまでも売却目的なわけですから、

リフォーム業者を過大に儲けさせる必要はありません。

 

 

 

参考記事⇒自宅売却を一括査定サイトを利用して不動産会社を選ぶ時の注意点は？