チサンマンション北鴻巣ってどう？内覧してみた口コミ

埼玉県のJR高崎線沿線には多くのマンションが建築されています。

 

高崎線沿線では、北上して北本、鴻巣市付近になると

価格的にも取得しやすい中古マンションが出てきます。

 

いくつかあるお手頃価格の中古マンションの中で、

北鴻巣駅から徒歩13分ほどにある

チサンマンション北鴻巣について、

 

いくつか部屋を内覧して具体的に検討したことがあるので

口コミとして紹介していきます。

 

 

チサンマンション北鴻巣　物件概要

まずは、チサンマンション北鴻巣の

物件概要をチェックしていきましょう。

 

• 住所：埼玉県鴻巣市三ツ木３８０−１
• 築年月：1991年12月
• 施工会社：大成プレハブ
• 管理会社：穴吹コミュニティ
• 総戸数：80戸
• 施主：地産
• 間取り３LDK
• 構造：鉄筋コンクリート造10階建て

 

施工会社について

マンション選びは施工会社も大切なチェックポイントです。

 

チサンマンション北鴻巣の場合は、大成建設グループの

大成プレハブ（現：大成ユーレック）という

大手企業ですので一定の安心感はあるという印象です。

 

10階建てのマンションですので、施工会社の信頼性は

心理的にも大切なポイントです。

 

現存する会社であることもプラスです。

 

施主について

チサンマンション北鴻巣を分譲したのは、

地産という会社で2002年に経営破綻した

不動産会社で、今は存在していません。

 

マンションの売買では、施主が

財閥系であったりするとステイタスが感じられたりして、

ある程度マンション価格にも影響する要素です。

 

チサンマンションはブランド価値は高くも低くもないという

印象です。

 

チサンマンション北鴻巣の外観

チサンマンション北鴻巣は茶色のタイル張りの外観が

特徴で、高級感までは醸し出してはいませんけれども、

見た感じの印象は悪くはありません。

 

エントランスやフロントの印象は？

マンションのエントランスやフロントの印象は

マンションの第一印象に影響します。

 

チサンマンションの外観は悪くはありません。

 

かといっても、エントランスやフロントについては、

ホテルのような高級感が漂っているわけではありません。

 

オートロックあり

オートロックはあって防犯対策はされていますけれども、

ポストはやや古めかしい印象がありますね。

 

ポストの正面には管理人室もあるので、

ポスティングのゴミが散乱しているというような

状態はありません。

 

 

東日本大震災のときに外壁はどうだった？

2011年3.11に発生した東日本大震災では、

高崎線沿線の分譲マンションも

 

大きく揺れて、外壁のタイルが剥がれ落ちたり、

外壁に亀裂が履いたりするマンションも出ています。

 

やはり、築年数が古すぎたり、施工などによっては

脆いマンションもありえるだろうと感じました。

 

そんな中で、チサンマンション北鴻巣の場合は、

外壁などに亀裂が入ることもなく、

タイルが剥がれ落ちることもありませんでした。

 

1991年の新築ですので新耐震基準で施工されていますし、

大成プレハブ施工のバブル期のマンションで、

意外にもしっかりとしていると評価できるかもしれません。

 

ただし、免震構造などにはなっていません。

 

３LDKの大きさは？

間取りが３LDKで専有面積は物件検索サイトなどでは、

69.21㎡と表示されていますが、壁芯計算での表示ですので、

実際の内法での専有面積はもう少し小さくなります。

 

正確な数字は登記簿を見ればわかりますが、

一般的には５％程度狭くなると言われています。

 

とはいいながらも、３LDKを探している人にとっては

合格ラインの大きさといえるはずです。

 

収納は和室と北側の洋室2部屋にありますが、

不十分だと感じる方は、北側の1部屋を収納庫にして

利用するケースも多いはずです。

 

陽当りや眺望は？

ベランダ（7.52㎡）は南東向きで、全80室がすべて同じ向きです。

 

基本的にはリビングの陽当りはいいです。

 

ただし、チサンマンション北鴻巣もよくある

田の字形のよくある間取りで、南北に細長い形状をしています。

 

つまり、北側の洋室2部屋の陽当りはいいとは言えません。

 

南側からもっと光を取り込みたいという方は、

ワイドスパン型のマンションを探すべきでしょう。

 

例えば、鴻巣市内なら、ウィルローズ鴻巣の間取りは

ワイドスパン型となっています。

 

眺望

眺望については、4階以上の階数なら、

眺望を楽しめる気がします。

 

基本的に、チサンマンションがある南方向には

数軒の2階建ての一戸建てや、

17号線沿いにある店舗ていどしかありません。

 

17号線の先には、マンションも立っていますけれども、

すぐ近くで視界を遮っているような建物はありません。

 

高いところが苦手な方は、1階や2階部分を検討すると

よいでしょう。

 

そのかわり、眺望は楽しむことができません。

 

 

通風は？

風通しについては、一番いいのが各階に2部屋ある

角部屋です。

 

角部屋ではなくても、玄関をあけて、

南側の窓を開放すると

風が抜けていきますので、

夏の夜などはやや涼しさを感じられます。

 

逆に、冬は赤城おろしと呼ばれる北風が強く吹くので

廊下を歩くと非常に寒いのが現状です。

 

アルコーブがある点はよい

チサンマンション北鴻巣の各住戸には、

アルコーブがあります。

 

玄関ドアをあけても、廊下にはみ出さないので、

夏場に玄関を開け放して、内側に網戸を設置して

風を部屋に入れたいというような使い方をしても、

通行人の迷惑にはならないです。

 

気になる新築時の分譲価格は？

新築時の分譲価格の表も見せてもらいましたが、

新築のときは、ある階の角部屋は3000万円超えの価格となっていた

記憶があります。

 

現在の中古価格は半値八掛けどころではありません。

 

駐車場は？

敷地内の駐車場は、マンションの戸数分だけはありません。

 

また、1世帯で車を2台以上所有する場合もあるはずです。

 

その点では、マンションの東側に大規模な駐車場があるので、

駐車場が見つからないという心配は

小さいと言えます。

 

外部の駐車場料金は月額で5000円（税別）程度で借りられます。

 

ガスはプロパンガス

街中にある分譲マンションは価格が高い半面で、

都市ガスが利用できることが多いです。

 

チサンマンション北鴻巣は調整区域内にあるために、

集中プロパンガスの利用となります。

 

都市ガスとの比較では基本料金や

従量料金は割高になる点はデメリットです。

 

排水は浄化槽

排水は一般的には公共下水で、水道料金の他に下水道料金もかかるのが

一般的です。

 

チサンマンション北鴻巣では、排水が浄化槽ですので、

下水料金はかかりません。

 

しかし、浄化槽を維持していくための費用は負担することになるので

管理費・修繕積立金でランニングコストを負担しているという

ことになります。

 

 

 

売却のしやすさはどう？

チサンマンション北鴻巣がある三ツ木という地域は

市街化区域ではなく、市街化調整区域にあります。

 

そのために、街中にあるマンションと比較すると

買い物や交通の利便性が劣ります。

 

そんなわけで人気という点では

どうしても競争力が低いと言わざるを得ません。

 

そのために売却できる価格もお安くなってしまうというわけです。

 

更に、最寄り駅である北鴻巣駅前には

不動産会社が少ないのもネックです。

 

不動産会社が競合しながら物件を奪い合うような

立地ではないということなのでしょう。

 

とはいえ、街中の喧騒を放れて、

周囲の田園風景に癒やされながら暮らしたいと

考える人も確実にいます。

 

また、取得価格がお手頃な点も魅力ですので、

少し時間はかかっても、

買い手は確実に現れるマンションです。

 

売却をするのに創意工夫や提案力が必要なマンションと言えるかもしれないので、

なかなか売れないという場合は、

 

売却査定サイトなどを活用して

 

売却のプロ（複数の不動産会社）に相談するのも

選択肢の１つになります。

 

購入後賃貸にする場合は？

分譲マンションを賃貸にする場合というのは、

本来、自分がすむ家として購入したものを

引っ越しなどで住まなくなって、

売却せずに賃貸にする場合と、

 

最初から投資目的で購入するケースがあります。

 

いずれのケースでも、マンションを借りて住みたいという

ニーズがチサンマンション北鴻巣にあるのかが

ポイントです。

 

鴻巣駅周辺の駅近マンションや北鴻巣駅周辺の駅近マンション、

あるいは、吹上駅から徒歩10分圏内のマンションなどと比較すると、

 

生活の利便性が今ひとつ、

劣るので、北鴻巣駅まで徒歩13分で周囲が畑が多いような場所に

住む人は少ないのが実情です。

 

ただし、便利な場所の駅から近いファミリータイプの

分譲マンションの賃料が10万円～15万円程度は鴻巣地域でも

十分にありえます。

 

その点を考えると、家賃設定を6～7万円程度に設定すれば、

入居してくれる人もありえます。

 

しかし、実際のチサンマンション北鴻巣の

賃貸の動きを見ていると、

なかなか入居者が決まっていないというのが実情です。

 

ニーズがないのではなく、人気がないので

致し方ないでしょう。

 

その点を理解してじっくりと賃貸人を待つスタンスが

必要な物件となります。

 

駅まで徒歩13分で賃貸には弱い

調整区域で不便な場所で、徒歩13分はそれほど駅まで放れていな感じも

しますけれども、

実際には北鴻巣駅を利用して通勤する人が

チサンマンションを賃貸で借りるケースは少ないはずです。

 

チサンマンション北鴻巣に賃貸で住もうとする人は、

車通勤タイプとなるはずです。

 

借りてもらうときも、買って貰う場合も、

住む人のライフスタイルは、

車での通勤で電車は利用しない人であるという

人物像が浮かび上がってきます。

 

 

投資目的で買うならいくら？

投資用マンションとしてチサンマンション北鴻巣を

選ぼうかなと思う気持ちは

 

1戸の金額が小さいのでよく理解できます。

 

7万円は無理だとしても、最悪6万円で賃貸できたとして、

管理費の2.2万円を差し引くと、

賞味の手取りは3.8万円です。

 

仮に、10％の利回りを求めるなら、

3.8万円✕12÷0.1＝456万円で取得できれば

良いことになります。

 

求める利回り次第で、購入しようとする価格は変わってきますが、

10％は一つの目処になります。

 

つまり、不動産投資家がチサンマンション北鴻巣を狙うなら、

家賃設定は最低でも6万円が設定できると仮定するなら

10％以上の利回りを得るには、450万円以下での購入が望ましいという

事になってきます。

 

ちなみに、不動産会社に過去の成約事例の資料を見せてもらったことがありますが、

350万円程度で投げ売りされた事例があったように記憶しています。

 

通常の取引ではありえない金額ではありますが、

売り急ぐ場合には450万円を大きく割り込むことも

ありえるということになります。

 

賃貸物件として、内覧してもらい決めてもらうには、

購入したマンションをあっさりとリフォームをする必要は

出てきます。

 

• クロスの張り替え
• 絨毯をフローリングに張り替え
• エアコン設置
• ハウスクリーニング

など最低限のリフォームを実施したとして、

50～60万円程度と概算費用が想定されます。

 

 

購入する部屋の状態にもよりますけれども、

50万円程度のリフォーム代金を考慮すると、

 

投資利回り１０％になる金額である456万円から50万円を差し引くと、

400万円くらいが買取して賃貸に出すギリギリの

採算ラインといえるでしょう。

 

チサンマンション北鴻巣を所有していて

できるだけ有利に売却したいという方は、

 

長らく売れないからといって

不動産会社から買取業者や投資家に

安値で投げ売りしてしまうことがないように

気をつける必要もありそうです。

 

参考記事⇒リフォームしないでスムーズに高く売るコツは？体験談から説明

 

 

 

逆に言えば、長期間売れ残っている

チサンマンション北鴻巣の物件があるなら、

不動産投資家なら、

 

希望の買い指値を入れてみる

チャンスといえるかもしれません。