大学進学で子供にマンション購入は不動産投資と心得る!体験談の口コミ



子供が大学に無事合格して、

いよいよ大学の近くへ引っ越しをすることになると、

賃貸物件探しをすることになります。

 

どの地域に引っ越すかにもよりますけれども、

大学が最も多い東京を想定すると、

家賃も安くはありません。

 

1Rや1Kタイプの賃貸マンションやアパートの

場合でも、7万円程度はかかってしまいます。

 

もしも、もっとゆったりめの30~40㎡の

1LDKタイプのマンションとなると家賃10万円超えでも

当たり前の状況です。

 

田舎の感覚で考えると、どうしても家賃を毎月支払うのは

もったいないという感覚になりがちですけれども、

 

中古マンション購入をして、子供に住ませるというのは、

必ずしも得になるとはいい切れません。

 

賃貸物件を借りることとの比較で、

損なのか得なのかを考えてみると、

 

大学進学と同時にマンションを購入することは

不動産投資と同じ考え方が必要になることがわかってきます。

 

実際に子供にマンションを買って、4年後に

売却した口コミも紹介していきます。

 

 

大学生になる子供が住むマンション購入は不動産投資である

毎月7万円の家賃は年間で84万円にもなりますし、

4年間住めば、

 

84万円✕4=336万円も支払うことになります。

 

確かに、もったいない金額ではあります。

 

家賃を支払わなくても済む方法として、

マンションを購入してしまえば

高額な家賃は不要になります。

 

しかし、4年後に子供が住み続けてくれることは

想定しづらいですから、当然、売却することになるでしょう。

 

不動産屋は資産として、その後は賃貸物件として

貸し出すこともできると

メリットを言ってくるはずですけれども、

実際には、そううまくいくとは限らないのです。

 

実際には4年後に売却が必要になることは覚悟しておくべきなのです。

 

そして、4年後に売却することを想定して、

経済状況によっては、

値上がりすることも、

値下がりするリスクもあるということになります。

 

つまり、家賃が勿体ないという動機で

中古マンションを購入するとうい行為は、

不動産投資をすることと同じであると言えるのです。

 

しかも、長期投資ではなく短期投資ということになります。

 

 

実際に千葉のマンションを買って4年後に売却したら200万円値下がりした口コミ

私の知り合いで田舎に住んで会社を経営している方が、

実際に子供が千葉県の大学へ進学することになって、

子供に千葉県内でマンションを購入して

4年後に売却をした経緯のある方の体験談を紹介します。

 

東北の山奥から千葉県内に進学するにあたって、

本来は、賃貸物件を探して千葉の不動産会社へ

相談に行ったようです。

 

やはり家賃が田舎と比べるとかなり高いこともあって、

経営者の方は経済的にも豊かな方だったために、

購入したほうがいいかなという結論になったようです。

 

ローンではなく、現金で中古の分譲マンションを

1500万円程度で購入しました。

 

千葉で年間家賃を60万円(月額5万円)程度支払い、4年間で

240万円も支払うなら、

買ったほうがいいという考えです。

 

そして、4年後、卒業と同時に、所有したまま第3者へ賃貸する選択もありましたが、

面倒なので、売却をしています。

 

家賃の支払いが勿体ないという理由でマンションを購入したわけですが、

売却してみると、

200万円程度の値下がりがあったということです。

 

  • 購入時の1500万円での仲介手数料は51万円(税別)
  • 売却時の1300万円での仲介手数料は45万円(税別)

となります。(手数料率3%+6万円)

 

必要経費としての仲介手数料だけで、およそ100万円必要な

計算です。

 

ちなみに、お世話になった不動産屋はセンチュリー21の

加盟店だったそうです。

 

その他に、売買契約書に貼り付けする印紙代も

必要です。

 

4年間に家賃相当分と考えられる240万円の支出はなかったものの、

マンションを所有している期間の

管理費と修繕積立金、固定資産税と都市計画税の支払いもあります。

 

結果的に、家賃240万円の支出をおさえるために、

マンションの売却損が

「値下がり分200万円+必要経費100万円+維持管理費+税負担」

という形で跳ね返ってきています。

 

正直言って、利益は出ていないことがわかります。

 

この方の場合は、物件を購入してリフォームをする必要がないケースとして、

まだ傷は浅い方ではありますけれども、

 

リフォームをしないと住めいない物件を買う場合は、

更に、リフォーム代金も上乗せで損失に繋がります。

 

 

 

大学卒業後の4年後に売却時に考えられること

大学生の子供に対してマンションを購入して、

全員は損をしているわけではないと思われるので、

購入から4年経過した時にどうなっているのかを

まとめてみます。

 

マンション価格が上昇している

都内の一等地のマンションであれば

値上がりしていることは経済状況によっては

ありえることです。

 

売却価格>購入価格

の場合には、やはり、賃貸ではなく購入しておいてよかったとという

結果になります。

 

ただし、所有期間が5年未満と短いと値上がり益にかかる所得税率は30%と高いので、

丸儲けというわけにはいきません。

 

ただし、マンション購入と売却にかかる仲介手数料などの経費として、

差し引いても、

売却益がでているなら大成功といえるでしょうね。

 

なんといっても、本来支払うべきだった家賃負担がなく、

値上がり益まで手にできたわけですから。

 

マンション価格が値下がりも値上がりもせず、同じ値段で売却

不動産屋は4年後に売却しても、

値下がりはしないのではないかと

調子の良いことを言う人もいるかもしれません。

 

しかし、実際には、鉄筋コンクリート造のマンションでも、

耐用年数は47年となっています。

 

実際の査定上も、1年古くなる毎に、

1/47の評価減をしていることになります。

 

4700万円分の建物評価があるマンションなら

年間で100万円ずつ価値が減っていく計算です。

 

しかし、マンション建築に必要なセメントや鉄鋼など、

資材価格の上昇や、

土地価格の上昇などがあると、

マンションの建物価格の下落分を埋めてしまうことも

想定されます。

 

そんな時には、4年後にマンションも4年分の価値が

落ちているはずなのに、

値下がりせず、購入したときと同じ価格で

相場が変わっていないいう状況もありえることです。

 

つまり、「売却価格=購入価格」

という場合は、

 

売買にかかった必要経費(印紙代、仲介手数料)と

4年間で支払った管理費と修繕積立金や固定資産税と都市計画税の

負担分だけの損失ですみます。

 

もちろん、家賃負担は0円だったわけで、

そこそこの成功であったと言えるはずです。

 

売却益も出ないケースなので、所得税もかかりません。

 

大学進学と同時にMansionを購入する選択をするなら、

せめて、売却価格=購入価格になるような

投資の仕方をしたいものですね。

 

参考記事⇒中古マンションや一戸建てを相場より安く買う方法を説明!

 

マンション価格が値下がりしている時(4年分の家賃想定以上の値下がり幅)

マンション価格は年々値下がりするのが

バブル崩壊後のデフレ経済の常識でした。

 

東京を中心に外国人観光客の増加で、

都内の人口が増える中では、

大幅な土地価格の値下がりは考えにくいと

思うタイミングもあるでしょう。

 

一方で景気というのはある日突然

失速していき、ミニバブルは崩壊していきます。

 

子供が大学に進学して過ごす4年間の経済状況は

どうなっているかは正直わかりません。

 

しかし、4年分の家賃負担想定を

越えるだけのマンション価格の下落とういことは

十分に考えられることです。

 

「売却価格<購入価格」

となることが想定されるなら、

 

賃貸で暮らすほうがよかったという

結果になります。

 

目先の家賃負担の方が得という

考え方になります。

 

マンション価格が値下がりしている時(4年分の家賃想定未満の値下がり幅)

売却価格が購入価格をしたまわっているけれども、

4年分の家賃想定を越えては値下がりしていない場合もあります。

 

この場合は、一見すると買っておいてよかったというふうにも

考えられますが、

実は、先ほど紹介した知り合いの口コミが該当します。

 

仲介手数料などの必要経費を考えると、

やっぱり賃貸のほうが安上がりだったという

結論にもなりかねません。

 

大学進学時にマンションに投資をする方法のデメリット

大学進学が決まると同時に、マンション購入をして、

家賃を浮かせようとうする不動産投資が簡単ではない理由が

あります。

 

検討する期間が短い(割安なものがみつけらないかもしれない)

合格が決まる時期にもよります。

 

推薦で引っ越しまで時間がある場合を除いて、

合格発表が2月から3月となると、

引っ越しまで1~2ヶ月という短期決戦です。

 

不動産業界は1月から3月は繁忙期ですので、

需要が大きい時期です。

 

マンションを相場より安く購入して、

売却するときには買値以上で売れるような

 

安い価格で購入を企てるほどの

時間的なゆとりがありません。

 

リフォームをしてから住むという選択が難しい

さらに、中古マンションを検討するときには、

居住中の物件も多くありますし、

リフォームが必要な物件も多いです。

 

4月には引っ越しをしたいというニーズに対して、

中古マンションの売主の引っ越しをまったり、

 

リフォームをする期間をとったりという

ゆとりがありません。

 

結果的にはリフォーム済みの物件であったり、

リフォームが不要なほどの綺麗な状態のマンションを選ぶ必要が出てきます。

 

その上で、価格が相場より安くなっているものを

買いたいと言うのは、

虫が良すぎます。

 

現実的には、条件にあう狭い条件の中で

ある程度の妥協をして中古マンションを購入することにつながりやすいので、

注意が必要なのです。

 

 

ワケアリ物件を安く購入するには?

大学進学と同時に子供が住むマンションを買う場合でも

なるべくなら利益が出るほどの

投資の仕方をしたいものです。

 

繁忙期の3月末に向けて、

どうしても、家を売却してしまいたいという

ワケアリの人達もありえます。

 

住み替えでマンションから戸建に引っ越しする場合で、

購入先が決まっているので、

今住んでいるマンションは安くても売却してしまわなければ

次のローンが組めないなどの理由がある場合は、

安く購入できるチャンスにもなります。

 

住友不動産販売株式会社 などのマンション仲介件数が多い会社には、

住み替えなどをする売却物件が多く集まっています。

 

問い合わせてみるところから

スタートしてみてはいかがでしょうか?

 

 





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